如何用一句话证明自己胆子很大?

“我买了碧桂园的房子,施工的时候还出事故了”

01

碧桂园的房子不让卖了!

今天(4月25日),融哥在六安市住建局的官网上,看到了一则通报:

通报中称,因为自今年元月份以来,不断接到业主关于房屋质量安全等投诉,经我局相关工作人员现场调查核实,业主投诉情况属实。所以做出如下决定:

责令“碧桂园·置地中央公园”项目从4月23日开始全面停工,彻底自查项目存在的质量安全问题和隐患

暂停办理六安城区的7个碧桂园项目的预售许可、网签备案和资金拨付等业务。

要求安徽碧桂园房地产开发有限公司立即增派得力人员,督促“六安碧桂园·置地中央公园”项目做好质量安全问题整改工作。

六安市住建局已经成立“六安碧桂园·置地中央公园”项目质量安全问题整改工作领导小组,全面接受业主投诉、督促项目整改,并视该项目整改落实情况,进一步采取相应的监管措施。

其中最重要的决定就是,暂停办理六安城区的7个碧桂园项目的预售许可、网签备案和资金拨付等业务。

这就意味着,碧桂园的这七个项目,直接被停售了,而且是被政府直接行政命令叫停的!

有趣的是,当融哥在六安市住建局的官网上搜索“碧桂园”这三个关键字,出现的第二条消息却是:碧桂园去年前十月成为六安市房产销售排行第一的房企。

对于地方政府,尤其是三四线的地方政府来说,碧桂园应该是他们最欢迎的企业了,作为龙头房企,碧桂园既可以通过拿地给当地政府带来充足的土地出让金,又能够建房子来带动就业,还可以通过卖房子来拉动消费。

既能直接带来财政收入,又能够带来就业和消费,促进经济发展,这种对三四线城市看起来有百利而无一害的“优质企业”,应该是各地政府的座上宾才对,怎么会被通报批评,甚至连正常的业务也不让继续开展了?

很简单,因为碧桂园的房子修的太烂了,购房者投诉的电话太多,多到六安市住建局都坐视不住了,宁肯碧桂园这个“纳税大户”,也要把他们的施工项目和楼盘销售叫停!

02

碧桂园的房子修的很差吗?

别的城市,融哥还不敢说,但是碧桂园六安市的这几个项目,真的是差到全国知名!

据融哥了解,碧桂园此次停售的七个楼盘分别是:

六安碧桂园房地产开发有限公司开发的“六安碧桂园”和“碧桂园·城市之光”、六安碧桂园嘉禾房地产开发有限公司开发的“碧桂园天玺”、六安碧桂园和合房地产开发有限公司开发的“碧桂园·置地中央公园”、六安碧桂园和成房地产开发有限公司开发的“碧桂园珑悦”、六安正裕房地产开发有限公司开发的“碧桂园正荣凤凰城北苑”、六安嘉裕房地产开发有限公司开发的“碧桂园正荣凤凰城南苑

这七个楼盘中,最出名的恐怕就当数2018年的“明星楼盘”——六安市金安区碧桂园·城市之光楼盘了。

不过这个楼盘之所以出名,并不是因为高得离谱的价格,也不是因为好的出奇的位置,更不是因为坚不可摧的品质,而是凭借伤亡最多的建筑事故!

说这个,就又要扯出一桩旧事了。

2018年7月27日上午,六安发布(安徽省六安市委、市政府官方微博)发布消息称:

7月26日23时40分许,金安区碧桂园·城市之光建筑工地发生一处围墙和活动板房坍塌,导致6人死亡、1人伤情危急、2人伤势较重。

就是这样一起建筑安全事故再次把碧桂园推上了风口浪尖,然而,如果你再往前扒一扒,碧桂园的辉煌“战绩”远不止如此。

2018年6月24日,上海奉贤的碧桂园某项目发生模架坍塌事故,事故造成1人死亡、9人受伤。

2018年7月2日,安阳市中华路碧桂园在建工地发生火灾;

2018年7月12日,碧桂园杭州萧山项目发生坑基坍塌;

2018年7月26日,六安市碧桂园·城市之光建筑工地发生围墙和活动板房坍塌,导致6人死亡、3人受伤。

在大约一个月的时间之内,碧桂园仅仅爆出来的建筑事故就高达四起,死亡人数高达7人,受伤人数高达12人!

按照中国事故四级等级分类,碧桂园这一个月的时间内的累计死亡人数就已经超过了较大事故(标准:3人死亡),已经接近重大事故(标准:10人死亡)

说实话,融哥之前对碧桂园没有什么有色眼镜,也从来没有黑过碧桂园,但是短短一个月零三天的时间,碧桂园的工地居然四次发生事故,死伤人数近20人,碧桂园不招黑是不可能的。

当然,面对如此“自黑”的体质,碧桂园的公关们也并不是没有做出任何努力,但是在融哥看来,碧桂园的公关是越描越黑,甚至可以说是自寻无趣!

03

碧桂园的失败公关

出了问题之后,碧桂园先解决的不是问题本身,而是发现问题的人!

2018年8月3号,已经被舆论狂轰滥炸了两个月的碧桂园终于忍不住召开了全国媒体见面会,原本这场见面会将是碧桂园扳回舆论的最佳机会,但是,偏偏被碧桂园的公关部搞砸了。

见面会当天,有条微博曝光碧桂园给每位记者进门就送香奈儿当伴手礼(尽管这条微博只存在了2个小时就被删除)。

随后,一篇名为《知名媒体走进碧桂园,进门就送香奈儿》的文章刷遍朋友圈,证实了这条消息。

而且,不只是香奈儿,每位与会的记者都是机票、餐饮、住宿、交通全包,给每位记者安排专人负责,甚至还塞了一个”有点厚“的红包(具体金额无从得知,拒收的没打开,收了的也不会告诉你)号称”给您一个五星级的家“的碧桂园,果然连发布会都是”五星级“的。

其实媒体发布会给记者”车马费“已是行业潜规则,新品发布或者品牌推广的时候让别人多夸夸自己也无可厚非。

把媒体搞定了,负面当然也就不见了。

但是问题在于,这场看上去风光体面的发布会,本应该把道歉作为第一要务,却成了歌功颂德会。(碧桂园在会议中只用了几分钟谈了全面关注的安全事故,剩下大把的时间全部用来唱赞歌)

很多媒体因为良心的不安,而拒绝领取那份香奈儿,不仅如此一些有良心的媒体还把这件事爆出来了,碧桂园的形象更是一落千丈!

所以,如果非要给这场发布会打个分,融哥认为应该是“负分”。

更可怕的是,除了开了个假模假样的发布会之外,碧桂园出了重大安全事故之后依然还不反思、整改,视购房者的生命和财产安全于不顾,最终导致了自己在六安市的七个项目被强制停工、停售!

问题来了,房企这么多,为什么碧桂园这么招黑?换句话说,为什么碧桂园的房子修的这么差?

04

碧桂园的债务没有想象中多

有人说是因为债务压顶,碧桂园被压得必须加快建房速度回笼资金,以应对债务压力。

这不能不说是一个因素,但是碧桂园的债务压力远没有想象中那么沉重。

从报表上看,截至2018年底,碧桂园总资产1.63万亿,总负债1.46万亿,资产负债率达到90%,看起来债务负担很重。

但由于房企的预收账款、应付账款等不需偿还或业务中正常的资金往来也计入负债,因此,负债率不一定真实反映企业的债务压力,而净负债率((有息债务-货币资金)/净资产)是衡量房企债务压力更常用的指标。

我们来看一下规模靠前的近20家房企,看看碧桂园债务水平在同行中的位置。

截至2018年6月末,碧桂园净负债率为59%,在龙头房企中处于较低水平,而销售排行榜中靠前的融创、绿地、恒大、保利净负债率均超过85%,融创和绿地甚至超过150%,仅万科低于碧桂园,在30%左右。

部分房企净负债率对比(%)

所以,碧桂园的杠杆率并不算高,真实债务压力不像债务规模所反映的那么大。

而到了2018年年底,碧桂园的净负债率又降低了约10个点,达到了49.6%,这在龙头房企中是十分罕见的。

事实上,碧桂园杠杆一直控制的比较好。2009年至今,碧桂园净负债率基本不超过60%,即使销售金额从200亿上升到5000亿,销售排名从11上升到第1位,其负债率也没有明显上升,说明碧桂园的扩张不是通过加杠杆来实现的。

再说现金流方面,碧桂园手中的现金用来偿还债务和利息完全是绰绰有余。

截止2018年底,碧桂园账户现金为2425亿元,占集团总资产比例为14.9%。

而碧桂园截至2018年末的有息负债总额为3285亿,其中一年以内偿还的短期有息债务为1261亿,占总有息负债之38.4%,其余61.6%均为一年期以上长期负债。

2425亿元现金,已经占到了有息总负债的75%,对于短期有息债务的覆盖比例达到1.92倍,财务指标非常稳健。

可以这么说,碧桂园的负债率和和现金流状况,在以高负债著称的房企中是十分优异的,在龙头房企中更是佼佼者,只要碧桂园本身不出现重大的战略失误,或者政策出现巨大的变动,碧桂园仍将长盛不衰。

简而言之,一句话,碧桂园根本不存在什么所谓的庞大的债务压力!

既然不存在因为债务压力而回笼资金的需要,那么碧桂园的房子修的这么差,只有一个可能——为了更快更多的赚钱!

05

“高周转”已被碧桂园发挥到极致

生不进恒大,死不进万科,生死不进碧桂园。

这是一句房地产界相当知名的行话,为什么这么说,因为恒大的员工工作累、万科的员工工资比较低,而碧桂园则是又累又低。

不过,这并不妨碍碧桂园成为宇宙第一房企,而这背后的制胜秘籍就是广为人诟病的“高周转”。

对于碧桂园项目负责人,高周转的奖惩制度是:(土地)摘牌即开工奖20万元,每推迟1天,奖金递减1万,20天开工,奖金为0,第21天开工则罚款1万,逐天递减,40天开工,罚款20万元,如果第41天开工,撤职。

对于设计人员,要求接到营销户型配置及设计要求后,当天内通宵出图。

更可怕的是下面这张图:

对于碧桂园这种高送转,也可以理解。

因为对一家房企而言,拿地,建设,销售,再拿地是一个循环的过程,在这过程中,几乎没有房企能够独立出资建设的,都需要银行,信贷公司等金融机构贷款。

所以地产行业资金成本其实很高,很多项目每拖延一天就是一辆宝马扔海里,省出几天时间就等于省了几百上千万,这就是为什么要强调快快快!要用最快的速度建房。

但是,这样就产生了一个很重要的问题:

一个晚上就出设计图的房子能和五星级的家(碧桂园官方宣传语“给你一个五星级的家”)沾上边吗?

或者换一种更尖锐、更直接的问法:

一个晚上就出设计图的房子你敢住吗?

反正融哥是不敢,而从这次六安市住建局的通报中可以看出,相当多购房者也对于这种“五星期的家”也是十分不满

对此,碧桂园的高层心知肚明,甚至是默许的,只要进度没问题,出个个把事故是没问题的。

另外,大家可以分别去百度和知乎搜索一下“碧桂园”,出来的消息绝对是有天壤之别的,至于哪个被收买了,一目了然。

而融哥前文说到的上海奉贤碧桂园项目6.24事故,造成一人死亡,碧桂园赔偿款148万,医疗费65万。

赔偿200多万看似很多,但是在上海最多也就是半套房子的价格,所以对于碧桂园高层来说,出个什么安全事故真的不是什么大事,只要不耽误施工进度就可以了。

更要命的是,房产项目的监理都是碧桂园自己做的!

工地上通常有:甲方、监理和施工方,三方。监理的工作是保证施工方按,照图纸、规划和国家规范来操作。既代表开发商的利益,更是代替未来的业主们保证工程质量。

但是,监理的职责也被碧桂园阉割掉了!

根据碧桂园签发《碧桂园集团强制自行监理实施方案》通知,要求推广“自行监理”,新开工项目都要用一家名为国晟监理的监理公司。母公司名叫伊东置业,董事长是杨惠妍。国晟监理就是碧桂园旗下的子公司。(这是违法的,根据《建设工程质量管理条例》第35条规定,监理单位与施工单位不能有利害关系的。)

监理是自己人,就不会有人在项目中碍手碍脚了,公司也可以一心一意练“高周转大法”,这样会大大提高项目进度!

但是,在这种“高周转”战略指导下造出来的房子,说它没有问题,恐怕傻子都不信!

而在房子卖出去一段时间之后,消费者发现自己被忽悠了之后,必将掀起大面积的维权潮。

而在处理维权方面,碧桂园绝对是久经战阵,很有心得,因为到处都有维权者!

据不完全统计全国有问题的碧桂园项目,超过30个城市:

目前涉及负面楼盘包括:河北邯郸、河北邢台、广东韶关、广东台山、广东云浮、安徽亳州、安徽六安、安徽芜湖、安徽安庆、安徽阜阳、江西宜春、江苏宝应、江苏无锡、江苏如东、江苏太仓、江苏靖江、浙江杭州、浙江温州、山东青岛、湖南邵阳、湖北武汉、湖北宜都、河南郑州、福建永春、福建泉州、福建三明、四川南充……等地碧桂园楼盘出现工程质量问题和投诉。

因为篇幅原因,这里就不上图了,你只要知道一件事,反正维权的人很多就是了!

06

碧桂园沦落

再说回这次楼盘停售本身,房子作为一种商品,被政府停止销售,直接说明,碧桂园的这批房子,是完全的不合格商品

根据2016年,国家工商总局局务会议审议通过《流通领域商品质量监督管理办法》,明确以下六种商品可以禁售:

包括不符合保障人体健康和人身、财产安全的国家标准、行业标准的商品,不符合在商品或者其包装上标注采用产品标准的商品,不符合以商品说明、实物样品等方式表明质量状况的商品,不具备应当具备的使用性能的商品六类商品不得销售。

而被政府重点打击禁售的商品,就是各种各样的假药:

曾在多个卫视推销虚假药品的“神医”(已被曝光查处)

从某种意义上来说,碧桂园已经沦落到和卖假药的神医一个级别了。

07

写在最后的话:

写了这么多,其实主要是想借碧桂园停售的例子给大家提一个醒:

最近两年,买房一定要小心再小心,买来投资也就罢了,要是买来自己住哪怕等也不要抢。

万一买个“水帘洞”、“惊装修”,房子倒是有了,可是接下来的维权估计会搞得你精疲力尽不仅仅是碧桂园,其他房企也是如此)。

高房价已经让人很痛苦了,千万别让辛辛苦苦买的房子再变成自己的噩梦!