日本的中央银行两难:利率已经降到近乎零了,可是各银行的钱还是借不出去。他们也想到扩大货币供给,希望阻止通缩,甚至希望通胀提高到2%,可是又怕万一通胀真的上来,但经济却又没起色那怎么办?


  中国人民银行也有两难:因为他们知道,若中国经济要持续,就要进行体制改革,但若加大金融和企业改革的力度,又怕企业和银行承受不起冲击。


  澳洲储银也两难:若降息,澳洲房地产恐怕再度暴涨,但若不降息,澳币仍将坚挺不跌,澳币不跌影响澳洲出口业,也对澳洲目前产业结构的调整不利。


  既然大家都两难,您自然也不例外,手上的钞票不出手投资;恐怕会被通胀侵蚀贬值了,但若要出手投资,股市、地产价位都已高,再难有大涨的空间,相对的风险也在不断加大,长久涨价所累积的泡沫更是可怕,万一崩盘那就惨了!


  一直以来,我都鼓励大家投资房地产,最近我反而要大家小心谨慎,有读者反问我:「那你的理论又是什么?」这是本周我想说明的内容。


  先从大环境谈起。


  从最近的新闻看来,短期内,储银是不会加息了,本周三《雪梨晨锋报》的头版头题,甚至预测储银在未来半年内有可能再降息。还有我们看最近各银行都调低了三年、五年的长期房贷固定利率。这表明了,连银行都不相信未来几年内,储银有涨息的空间。


  利息不涨,房价恐怕要跌也难了。NAB最近有一份报告说:澳洲房贷借款人,正在利用低利率差加速还钱,所以整个国家房贷的总贷出金额没有出现美国房地美,房利美金融风暴前的超贷现象,也就是说,澳洲房地产借款人超贷违约不还钱的情况并不会发生。


  房价另一个不会跌的原因是,中国投资客目前正以每年汇入59亿澳币的速度,投钱涌入澳洲房地产,那是什么概念?我们以澳洲、墨尔本、悉尼和布里斯本平均房价约60万来计算,等于我们每年要新增10,000套新房,来供应他们的需求,雪梨、墨尔本和布里斯本的每年新房总供应量也祗不够 10万套,所以假使澳币再跌,利率降,将会有新一波的热钱涌入,那时澳洲房地产要跌就更难。


  有很多人说:澳洲房地产这样疯狂的猛涨,年青人根本买不起房,其实,我倒认为这不必太忧虑,储银行长史蒂文生也说:政府目前首要目标是要维系澳洲的市场竞争力,有了竞争力经济成长可得到保障,澳洲经济成长有保障,失业率才不会再往上蹿升。至于年青人真要买房,他们还是有办法的,至少他们的父母在近几年房地产上涨时赚到了钱,他们比上几代的父母就更有能力支援他们的下一代。


  既然是这样,那澳洲房地产的风险又在哪里?祗有二个,一是空屋率。


  澳洲目前最怕的是开发商盖一大堆房子,炒房客买一大堆房子,万一租不出去怎么办?


  小城市也许是有这个问题,但悉尼还没有,墨尔本也没有出现像中国鄂尔多斯、贵阳鬼城的现象,我们唯一担忧的是新移民是否还会继续增加,这一点我们还好,没有像加拿大一样,为了终止人口澎胀,对新移民关门,所以澳洲房子盖得再多,终有一天也是会消化掉的。澳洲房地产的另一个风险是全球金融或股市再度出现一次大风暴,这种机会是存在的,但您如果连这个也怕,那就什么都做不了了。天下终究没有百分之百无风险的投资,如果它果真的来了,也就算你运气背吧!