狼来了!狼来了!喊了二,三年的狼来了,但狼一直没有来,可是接下去如果再喊的话,狼恐真的要来了。


  记忆中最早提出澳洲房地产已经开始泡沫化的是五年前的美国房地产研究中心,他们以美国的经验,指数,曲线图……预测澳洲房地产将会在2010开始走下坡,甚至崩盘,可是这五年以来澳洲房地产不但没有走下坡,而且还年年继续上涨,2010年至今又涨了34%。 有人说,这个泡沫吹的实在太大了,因此澳洲房地产若要走下坡的话,这次肯定是泡沫破灭后的大崩盘。可惜专家的预测一般而言都是太准确的,依我个人之见,澳洲房地产涨势真的已经到顶了,至于说大崩盘,那倒也未必见得,本周本栏且让我们把这件事情再说的明白点。


  为什么说澳洲房地产行情已经到顶了?基本上有二大原因:(一)房地产供应大量增加,近几年以来雪梨,墨尔本,布里斯本处处都在盖房子,这点是大家都有目共睹的,而且愈盖愈多。现在,这些房子都盖得差不多了,很多新房子也开始纷纷有人入伙(入住)了。一个萝卜一个坑,当每一户人家都搬进去住后,大家才真正发现,并不是每一个盖好的房子都可以找到人住的,这时大家才恍然大悟,原来房子是盖多了。这种现象显示在什么地方呢?这也就是我要讲的第(二)点。


  澳洲主要城市的房子租金开始下跌了,因为很多房子炒房客发现过户后,房子租不出了,租不出去时,有些房东就会开始降价求租,但是房价又已经大涨,所以投资房地产的投资报酬率就相对降低,低到什么程度?根据 R.P.Data 公布的资料,目前雪梨房子出租的投资报酬率仅剩 3.4%,扣除每年要付房子修缮、维护费,Council fee, Outgoing 等等,真实的回收只剩下 2.4%,比银行的定期存款利率2.55%还低,如果房地产再继续上涨,那投资报酬率将会更低,它像一个天平一样,当投资金额一方不停地加重,房租收入却相对减少,天平终到了回转的一天,这就是我说的澳洲房地产涨价趋势已到顶的原因。这时投资者就必须考虑要不要再把钱投在房地产上了。


  那为什么说雪梨及其他主要城市的房地产不会崩盘呢?主要原因有二;(一)是澳洲房地产的刚性需求仍然很大,悉尼的空房率虽然有了改善,但还是维持在1.8%这水平,这和全世界各大城市(尤其是中国)相比却仍然相对的较低。 (二)有很多得不到父母支持的年青一代仍然买不起房子,必须靠租房维生(这也是空屋率仍然高居不下的原因之一 ),这些人每天积心处虑想买一个给自己安身立命之所是不会改变的,因此只要房价一下跌,屋主的议价空间大了,就有人会蜂拥而上,投入买房一族。另一个房价不可能崩盘的原因是银行按揭利率实在太低了,昨天有一位朋友告诉我,他的按揭利息只有3.85%,这着实让我吓了一跳,在这种情况之下,不快点买自住,那真是一个傻瓜。


  房价的涨涨跌跌对一般人而言其实影响都不是太大,因为我们大部分人房子都是买来自住的,房价涨跌对我们而言都只是一个“行情数字”。有人说,年老时可以卖掉大的自住房,换一个较小的公寓楼去住,把剩下的钱用来养老,其实这是行不通的,因为若说您卖大换小赚了40万元以上,Centre Link 就会暂停你的老人金,直到你四十万元用完为止,这是得不偿失的,而您若是不领 Centre Link 的养老金者,那您大概也不需要卖房养老了,因为您的房租,股利或其他收入也一定会比政府给您的老人金来得更多。


  可是您若是一个炒房的投资客,情况可就不一样了,您买来的房子是要能为您生息(有房租可收)能涨价的,所以最终您还是要算再买投资房时租金能收多少?将来房子能涨多少?当投资客自己算算,租金收入比银行定存利息还低,而是将来房价涨幅也有限时,您还会买房吗?


  有很多朋友说,老楚,这二,三年来您都一直说房地产不值得再投资了,可是房价却仍然在涨呀!没有错,可是您若再算一算账您就明白了。


  举个例子来说,您买一个房子100万,贷款70万,一年以来,房子涨了10%,那等于您赚了10万元,可是您的 Stamp Duty,律师费,银行贷款手续费肯定超过10万元,最后没钱赚,那您买它来干什么?如果是要自己住,那是OK的啦,至少账上已经涨了10%,这样也可以自我安慰一下,但如果您现在卖的是投资房,即使赚到了一点钱还是有一半要缴资本利得税的(Capital Gain)那您岂不是白忙一场,还不如把30万拿来炒股或存在银行,这二,三年来买房您要能真正赚钱的是您买来后打算继续保有它,做长期投资,但很明显的,澳洲房地产再涨的空间有限,甚至有可能下跌,那您如何拿它来做长期投资呢?


  但对于海外投资客也许会有不同想法,因为澳币已经跌了四分之一,25%,那等于现在国内汇钱来买房比二、三年前来买的人成本就少了25%,而且哪天澳币涨回到 95 美仙,他们把房卖了把钱汇回去就可赚 20%,这是海外客现在仍然买房不手软的原因。