最近澳洲投资者收到了两个关于房地产的警告。如果任何一个(或者二者)成为现实,那么无论是谁赢得2016年大选,他都会继承一杯毒酒。


  第一个警告已经被广泛散播——美利通(Meriton)的Harry Triguboff向投资者提出警告,如果APRA和银行维持对中国公寓买家的“信贷挤压”,如果中国买家无法从中国带出资金,那么公寓价格将暴跌20%到25%。


  第二个警告对经济来说更加危险。


  澳储行已经警告,当前商业房地产的收益或许是不可持续的。我知道许多自费退休基金都跳入了商业地产市场,如果储行的说法应验,那么他们将遭受相当大的损失。银行也会受到打击。


  储行称,有两股力量推涨了商业地产的价值。


  首先,亚洲及中国需求是“澳洲商业房地产收益显著收缩背后的重要因素”,它们促使雪梨和墨尔本的价格迅速增长,并支撑其他城市的价格。


  然后重点是“不过,尚不清楚的是,在收益下滑的情况下,需求能否持续下去,尤其是考虑到万一出现其他地方的商业地产收益和其他资产的收益随着时间的推移而上涨的情况。”


  我怀疑的是,点燃商业地产热潮的一大力量是澳洲银行,它们给商业地产市场注入了资金。


  储行警告:“贷款机构对非住宅房地产贷款的竞争似乎加剧了。银行称去年下半年的利润率缩水了。考虑到风险上升,商业房地产借贷,包括与住宅开发有关的借贷,需要在一段时期内被密切监视。”


  所以,在商业地产市场,我们面临真正危险的状况,亚洲买家和国内买家的需求被国内银行点燃,相应地推高了价格。


  过去几十年,我一直认为,为住宅设定价格的实际上是银行融资。如果能从银行那获得资金,买家会在竞拍中哄抬价格。


  因此,银行在维持高房价方面拥有既得利益,因为这可以最大程度减少坏账。不过,外国买家的“崩塌”和监管机构对银行提出的限令将打破这个周期,除非APRA取消对买家的“信贷挤压”。


  我们现在看到的是,住宅房地产模式扩散到了商业地产,为了竞相给投资者发放贷款,银行正削减利润率。与此同时,中国买家正利用自己国内的资金来购买澳洲房产。


  这是一杯含有剧毒的“酒”,因为它推动收益达到不可持续的地步。


  最后回到公寓。虽然一些地区可能出现短期公寓过剩,价值可能下滑,但澳洲的移民率保持增长,这意味着,未来几十年我们每年需建造约33万套新住宅。目前我们每年只建造了23万套左右的住宅,所以,平均来说,我们每年少建了10万套。


  若考虑到移民会继续增长以及挤进一套住宅的平均人数不会增多,那么长期的供应过剩问题将会消失。


  至于墨尔本,它在短期内的供应过剩问题可能是最严重的,但应该指出的是,它是世界上排名第四的大学城,仅次于伦敦、巴黎和纽约,市府(City of Melbourne)有40%的人口都是留学生。这大力支撑了CBD的零售业和公寓市场。


  所以,长期来看,商业地产的问题相对而言可能更严重。


  (本文译自《澳洲人报》 Robert Gottliebsen 文)