最近在中文社媒上,看到有位华裔青年的文章,他大放厥词,赌定澳洲地产将崩盘,拦腰折价,并且举出了种种理由来支持他的说法,我看完这位年青人论述,也想在这里说上两句。


  年青人买不起房的苦闷,现在已经成了全球最严重的经济病灶,走到哪里都可以听到他们的抱怨,美国,中国,台湾,香港,澳洲,甚至马来西亚,柬埔寨…. 处处皆然。本来一个蜗牛一个壳,一对新人一间屋,这是上天安排,成家立业的起点,天经地义的事。不幸的,在大环境的炒作下,房地产已成了富人抢钱的竞技场,年青人反而成了这场赛事的旁观者,也难怪这位年青人希望在这场竞技场上,能来个大碰撞,最好是弄得人仰马翻,这样年青人才有机会进场捡点便宜货。可惜事实却往往不是如此,因为到现在为止,各国中央银行还在为竞赛场加油、打气,添茶送饭的。所以,年轻人以为房地产会崩盘的想法恐怕也太理想化了吧!


  房地产为什么不会崩盘?大家不必听专家讲一大堆理论,什么房价已超过一般工薪阶级收入的几百倍,年轻人二十年不吃、不喝、不花三十年也买不起一套房。还有人说,现在房子空屋率太高了,早晚要顶不住了…等等理由。我不是专家,祗用一套市场上的简单常识(common sense),来解释为什么这种说法不准确。


  第一,各国中央银行拼命印钞票,搞QE,钱到哪里去?不是银行体系内,就是民间,而富人们手头上握有这些钱不炒房,炒股,还能拿来干什么?就用一个非常简单的例子来说:现在银行定期存款的利率是2%左右,(甚至还不到)买房出租房租收入若有个3%-4%,请问,手头上有点钱的人,是买房出租呢?还是钱存银行?所以现在房价不会崩盘的最主要理由是 — 银行利率太低了。


  第二,炒房的大部分是华人,为什么很多华人以炒房为业?因为我们是新移民,我们没有什么投资管道,人家老澳可以搞挖矿,开农场,做渔业…我们却一窍不通,我们唯一可以走的一条路是「买房养老」,偏偏华人又特别节省,省吃俭用,买东西比来比去,算了又算,一切就是为了存钱买房,这是为什么华人把钱都赌在房地产的原因。


  房地产不会崩盘的第三理由是,目前澳洲经济支柱最大的产业就是房地产,政府是不会让它垮的,房地产一垮,失业率大增,联邦政府压力大。还有,市场没有交易就没有stamp duty(印花税)可以收,州政府受不了。接下来,房子少盖了,住户也跟着少,市政厅 council fee少了,市政府无法顶住。所以澳洲的房地产真的还是不能倒呢!


  澳洲房地产不会崩盘的第四个原因是:澳洲房子的自有居住房比例高达78%,利率又这么低,买了房的人是不可能供不起的,所以不会产生1989-1990年利率 17%,大家供不起房,最后房地产处处是 Fire sale的情况的。


  第五个原因,澳洲几年前,在阿富汗,伊拉克打仗的时候,吸收了大批难民,这些人若运气好,或勤奋工作者,现在都到了要买房的时候了。还有,这几年以来,政府大批吸收中国、印度留学生,这些不想回国的留学生,也到了要买房的时候了,你说这些需求能不造成房地产热滚滚的吗?


  第六,你说,澳洲没有空置房的问题吗?当然有,墨尔本的 South Bank,Dockland,还有悉尼的机场,City 附近的公寓楼,在夜晚抬头一数,不上灯的比上灯的还多,在中国,有多事的记者在夜晚去鄂尔多斯市,数每一个楼盘有几盏灯是亮的,由此来断定哪些楼盘是「鬼城」。但在澳洲就比较科学的方法来统计,人家去查有多少户人家的电表,水表是不跑的,用此来算有多少空屋。可是空屋多了又怎么样呢?我问过一位华人中介朋友说:你有没有那种水表不跑,电表不跳的房子,房主三、五年也不来,也不知行情的房子介绍一间来给我,他笑着说:「那些贪官在乎你这个钱吗?」说的也是。广东茂名市市长因贪污16亿被捉,他在庭上坚不认罪,还说,我还算少的呢!您们去查查广东有多少市长、市委书记呀?哪个贪的钱比我少?想想广东一个小小市长16亿还算少,中国有多少市长,市委书记呀?这些人个个家中人民币逾亿,黄金万两,哪在乎澳洲一个房子是空着呢?所以要等这些人因缴不起房贷,而做 Fire sale 那是不可能的。


  我不是说澳洲的房地产绝对不会下跌,而是时机还没有到。有三种情况之下,澳洲房地产会逆转而下;第一,储银改变货币政策,由降息转为加息,这个情况至少到目前为止还看不到征候。第二,澳洲的经济突然产生极大的变化,失业率暴升。第三,全球性的大灾难,如 911 、SARS、再度金融风暴来袭…等等。但我们总不能天天等大灾难来呀?万一不来岂不丧失投资赚钱机会?


  上周末墨尔本 《 时代报》还预测:储银若再降息,房地产还会再涨,已经有专家预测,在未来三年之内,澳洲房地产还会再长7.5%。你不信吗?我们不妨拭目以待。


  房地产跌价看来是不可能了,但这位年青人有一个论点倒值得我们注意,他说:「现在开发商拼命盖公寓楼,总有一天公寓会卖不出去而大跌的。」这点我同意,公寓楼将会出现短暂的回跌,而且现在已在发生,下周笔者再以专文向大家报告实际情况,还有如何在现在投资公寓楼。