当三个相似的全球城市房地产市场开始显示同样的模式时,你很可能看到一个重大趋势正在出现。

显示出相同紧张趋势的三个主要市场分别是温哥华、悉尼和墨尔本。澳洲和北美的其他经济领域也上演了和房市一样的状况。

因为我们对澳洲正在发生的情况有点后知后觉,所以最好从温哥华开始说起。与墨尔本和悉尼一样,这个加拿大的西部城市目睹了大量中国人购买房产。温哥华的房价比悉尼或墨尔本高。和墨尔本和悉尼一样,温哥华的海外投资者也受到了一系列的限制,面临更高的税收。因此,温哥华的房价已有所下跌,更重要的是,房产存量被削减了,因为卖方清理不了库存。今年4月,温哥华的独立屋销量竟下跌50%。公寓的情况要好得多,但销售也是缓慢的。

在加拿大东部城市多伦多,销量减少的情况没那么严重,但市场同样非常紧张不安,尤其是考虑到加拿大独立屋的价格比美国贵50%。

回头看看澳洲,上周末整体的清盘率没有那么糟糕,在墨尔本的一些重要优质城区,比如Kew、Camberwell、Hawthorn、Malvern和Brighton,我们看到独立屋的成交量相对较高。

在悉尼,上北岸的清盘率只有73%,北滩的清盘率只有68.8%,西区和西南区的数据更低。悉尼公寓市场的销售下跌了。墨尔本公寓市场充斥着供应过剩的内城区小型公寓。

从整体的房价来看,悉尼和墨尔本的价格走低。上周墨尔本的房价下跌0.5%,相比一个月前则下降了1.8%。

悉尼的房价下跌0.1%,连续第七周下跌,相比一个月前下滑1.3%。

在这三个市场(温哥华,悉尼,墨尔本),我们看到了中国购房活动减少,而本地非华人居民不愿以高价买房。

在澳洲,国内经济增长最大的推动力一直是悉尼和墨尔本不断上涨的房价。高房价令人们感到自信,也带动了住宅投资大幅上升。

房地产销售的放缓,再加上私人部门的工资没有增长,这些因素导致汽车和零售销售停滞。股市显然也很紧张。我们正处在这个过程的开端。传统上,一旦购房者失去了大量信心,交易量就会在一段时间内下降,因为卖家不愿满足市场。这就是我们在温哥华看到的。这种情况可能持续一段时间。要造成房价大跌,需要一个触发器。

从理论上讲,澳洲的房地产销售低迷,零售业和汽车市场不景气,意味着利率将被下调。但美国和澳洲债券的收益差处于历史低点——我们的债券通常比美国利率高。虽然债券和官方利率是不同的市场,但它们是有联系的。如果储备银行降低利率,我们可能会看到货币大幅下跌,从而推高价格。

当然在美国,华尔街和整个国家都在等待特朗普的刺激计划。市场认为这将会发生。这种情况最好发生,否则我们将看到严重下跌的局面,这将影响所有市场,包括动荡不安的房市。这个世界和总统特朗普息息相关。

 

(本文译自《澳洲人报》 Robert Gottliebsen文)