如果你问任何人:「现在是买房的时机吗?」我相信有九成的人会告诉你:「等等吧!房价才刚出现疲软的趋势,还有一段很长的下坡路要走呢!」这句话一点也没错,但是你如果是一个自住房的购房者,老楚告诉你:「开始找房吧!」为什么?答案藏在巴菲特的一句格言中,「大家贪婪时我谨慎,大家退缩时我贪婪!」

澳洲的房价看来要开始走下坡了,而且是一条非常漫长的下坡路,下次何时再涨?这个有三个方向可以观察: 一是「移民何时增加?」二是,「市场空房」(尤其是公寓楼)何时消化完毕?第三个是「买气回升的速度」,现在看来这三样东西都不「因缘具足」。

相反的,澳洲房地产市场的不利因素正在渐渐浮现,第一,失业率上升,表面谭保政府说:「澳洲去年增加了40万个工作岗位」,但上周,高盛(Goldenman Sachs)说,新工作的来源是政府的全国残障保险计划(National Disability Insurance Scheme,简称NDIS )的实施,政府的这个项目新增了5.2万个就业人口,如果扣除了这项新计划,其实全澳聘雇的人员并没有增加。可是,这项 NDIS 计划所支出的 220 亿却是由我们全体纳税人来承担的。澳洲政府财政赤字到去年年底是 2,351亿,也就是说我们在「债留子孙」。

澳洲目前失业率也许比政府所公布的 5.5% 多很多,根据最近的一次民意测验显示:人民相信实际失业人口在 10% 以上。那差距在那里?因为政府是根据经济学中狭义失业来计算。也就是说,这半年之中,你有在找工作,但找不到,才算是失业人口,而事实是,有很大一部份人找不到工作一段时间,最后根本就放弃了。

第二,中国政府缩紧资金外流,澳洲银行也缩紧贷款条件,(尤其是投资房),因此,很多买楼花者,现在要交屋了,却面临贷款下不来的问题。

第三,储银是否涨息?现在看来已是「身不由己」了,但若全球都在涨息,澳洲岂能不涨?

第四,澳洲经济正在转坏,由于对中国的出口减少, 国内需求不振,澳洲经济虽不太可能进入萧条,但也肯定不会再像以前那样蓬勃发展了。

既然是这样,那又为什么现在却又是首置房者入市的好时机呢?这不是矛盾吗?

这个问题的切入点可以这样谈起: 我想买过房的人或炒房客都和我一样,一定有一个共同经验,买房靠机会,也要靠‪一点一时的一股冲动,这也是佛家讲的「因缘成熟」时。但是机会是不会送上门的,它必须靠你去找,唯有努力认真的去找,才能挖掘到宝,老天是不会自动掉馅饼的!

那为什么说现在是时机呢?这么说吧!几年以来,你如果看中一套房,当时还在犹豫是否要出手?钱够不够?那也许第二天别人就把房买走了。还有,当房市火热时,所有的屋主都想让你们去争,市面上看到的都是 Auction(拍卖),现在不一样了,屋主不敢要 Auction 了,因为他们怕万一没人喊价,或价格喊不上去,再下来就更不好卖了,更何况 Auction 不管是不是卖出去,$5000 的拍卖费是跑不掉的。

接下来的市场是买方和卖方的拉锯战,也就现在广告上最常用的词:「请出价」,「欢迎出价」….等等词汇,结果是一方漫天叫价,另一方坐地还钱,最后看谁撑不住?

另一个情势正在转变中的现象是,有些房子二、三个月了还挂牌在那儿,没人抢了!所以这是杀价的最好时机,丢一个价钱给屋主,要就来,不要就拉倒,最后会有屋主熬不住时,你就捡到便宜。这种情况现在在公寓楼市场上尤为明显。根据统计,上一季度澳洲个人破产个案一下子增了6%,创近年来新高,这就表示,有人撑不住了。

我有一位朋友,因为老了,一直想卖大房搬去公寓住,去年在墨尔本参加一个拍卖会,喊到75 万,屋主就是不放,坚持要 78 万,最后另一位最高叫价者买了其他地方的房子,中介回来说,房主说 75 万可以接受,这下子轮到他拿乔了。他说: 我只愿意付 70 万,屋主熬不住了,说: 你再加一点就卖,结果 72.5 万成交,这就是机会。

虽说澳洲房价一定会跌,但要跌超过 20 %,我看短期内是不太可能,所以,对首置房者而言,你要算算,若您买房每月按揭和现在每月付的房租差不多,就出手吧!因为,利息一旦调高(以目前来看,到年底是有可能的)一、二年之后,也许你同样的房子少5 -10 % 就可以买到,可是你却多付了按揭的钱,这是老楚建议你多多思考的原因。首置房者和炒房客不同,炒房客看的是投资下去房子房租的回收报酬率,而自住者要的是「住得舒适、地点好,方便」,搬进去住、满心欢喜最重要,就好像你买衣服一样,穿起来满意,有时候比价钱更重要!