根据《澳洲日报》《墨尔本日报》的报导:悉尼的房地产市场下跌或许已经达到了最剧烈的程度,但房价仍在一路下滑。而根据Corelogic的预测,在今年年底前,悉尼和墨尔本的房价跌幅或将达到8%。 自去年7月市场见顶以来,悉尼房价已下跌4.5%。Corelogic 的研究主管蒂姆·劳利斯(Tim Lawless)表示,随着月度下滑的步伐放缓,悉尼今年的跌幅预计将达到5%至8%。 墨尔本房市繁荣持续的时间更长,但其房价在5月份创下了首府城市的最大单月跌幅。劳利斯称,“在房市低迷之时,墨尔本这个市场却在发力,最糟糕的情况可能还没有到来。”CoreLogic 预计今年墨尔本的房价也将下跌5%至8%。

很明显的,澳洲主要城市的房地产价格都在下跌,这是不争的事实,但如果你认为澳洲房地产会像美国2008 年金融危机时期失控性的崩盘,那我想这种机会微乎其微,为什么?本周我们不妨来谈谈这个主题。

首先是大部份人都能了解,房地产像其他商品一样,它是有循环周期的。当猪价好时,大家拼命养猪,哪天,猪的出栏数超过市场需求时,猪价就会开始下跌。房地产也是如此,价格好时,大家拼命盖房子,等到房子过剩,供过于求,价格自然会下跌,目前,全澳供应量超过需求,(最明显的是布里斯本的单位房,所以现在到布里斯本买单位房是一个不错的时机 )所以房地产回转下跌也是自然之势。也因为大家了解房地产涨跌的周期性,因此,全澳房地产,并没有出现恐慌性的卖压,跌势也相对性的缓慢。

澳洲房地产没有出现汹涌卖压的另一个原因是澳洲经济基本面不差,澳洲仍然维持着3% 的低速经济成长,失业率4%,通胀率2% 不到,因此,没有人会急着想去卖房子,总之大家按揭都还还得起,卖房子去租房?我想,到现在也还没有出现这种吸引力的时候。

第三,也是最重要的一点,澳洲利率仍然处于历史性的低谷期,巴菲特说:“利率决定一切”讲的就是这件事。利率低,房东收房租的收入,不会低于把钱存在银行,自然不会想到要卖房,然后把钱存到银行。而对供薪族来说,只要按揭不出现困难,大家就这样,得过且过,日子虽然过得“清苦”些,但期盼那天还完贷款,退休后能过上好日子,在这种情况下,自然就没有人会想急着卖房了。

既然这样那房价为什么会下跌呢?抛开上面所说的供过于求外,下面几项原因,恐怕才是房价下跌的最主要原因。

第一,房价实在太高,一般工薪阶级实在买不起,换句话说,虽然市场还是有刚性需求,但是,价格却未能达到每一位吃瓜群众能支付得起的水平,所以必须等待,等待供应方愿意适度的调低价格,而买方也愿意支付比他能力所及高一点点的价格,那才会有成交机会。这种情况大概必须在等到未来三到五年才会出现,所以现在市场大家都还在观望,我们不妨耐心等待那天的来临。

那在这种双方坚持观望的情况下,是否表示市场上就没有买卖?当然不是这样,雪梨和墨尔本的清盘率仍然维持在50% 左右,换句话,只要价格跌一点,还是有人愿意买的。而从卖方来说,现在大概也不会有人期望能有机会像前几年一样,拍卖时出现超过比卖方预期多出几十万的情况发生,所以对卖方而言,只要价格还可接受就卖了。还有,那些缺钱,和看房价已髙,想要脱手转点现金的人,也愿意接受“不差那几万元”的事实。

第二,储银正在缩紧银根,凡是不合贷款资格的人现在很难贷到款,最明显的是高端单位房,现在超过$120万 以上的单位房风险最高,银行也会要求买家支付50% 甚至更高的头期款,才有可能借到钱。

第三,海外买家减少了,尤其是中国,由于外汇管制加严,汇款出境不易,因此,澳洲海外买主减少了。

第四,澳洲正在提高移民门槛,缩减移民,预计今年会比去年减少收纳移民三到五万人,移民减少,房地产焉能不跌?

第五,从经济学的观点来看,其实,这才是真正的正面市场走向,也是健康的市场交易行为,以前那种疯狂飚价是不正常的,它反而容易造成市场上的大起大落。

那展望澳洲未来房地产的走势又如何呢?

Corelogic 认为过了今年,明年开始房地产就会开始回暖,但我并不这么认为,根据我40 年投资房地产的经验,这次回跌不会祗有8% 而是至少是15%,这基本上是根据经济学中的抛物线原理,和每十年一次大周期的经验,下跌会维持四至五年,然后筑底,接着是,四到五年的爬坡期,最后再涨到髙峯,所以下一????大行情恐怕需要8 到10 年之后,才会再出现。

 

那从长远的预测来看,澳洲房地产又是何去何从呢?

25 年前,我看过日本就是出现像今日澳洲的下跌情况,从此,日本的房地产就再也没有飞黄腾达过,最主要原因是日本人口出现负成长。而这种模式现在正出现在台湾,台湾最近房地产也跌得很惨,其最主要原因是人口的减少,而接下来,最有可能发生的地区是中国。25 年前,我到日本看农村都是老人,农村老人凋零后,再也无法创造出新生人口往城市移动,而今日的台湾、大陆也正在出现这种现象。但澳洲不会,因为,澳洲还在吸纳更多的移民人口,虽然最近速度减少了,但只要政府依照原计划,在2035 年,让人口要达到3000万的目标不变的话,澳洲房地产的前途还是充满光明的。