这种事情很少发生,楚老一辈子活到近七老、八十了,也才发生过两次,但这不表示它就不会发生。

房地产在起飞时,几年内涨了几翻是大家经历过的辉煌时代,也是人人喜欢歌功颂德的话题,至于大崩盘,则是“为了避免讪动人心” 大家宁可信其无,祗是不可能发生的“特例”。

但是房地产终究是一个有“市场行情”的商品。有大涨,必然会有大跌,我一生中经历的两次,一次是70年代初的全球石油大危机,另一次,就是发生在80年代末,90年代初,刚刚来澳洲的市场大崩盘。至于90年代初日本房地产大崩溃,九七年亚洲金融危机,香港房价大跌,零八年全球金融危机时,美国也出现过类似情况,但因为我不在现场,只是在报道中看到,它和想象中的情况也差不多。

什么才能称得上是房地产大崩溃呢?通常它有两个特征:一是跌幅超过30%,(有时候甚至拦腰斩一半 )。二是跌的时间至少超过五年,(有时候甚至长达10年、甚至像日本那样20年)。九七年的亚洲金融风暴,2000 年初期的澳洲回跌调整,还有,2002年的SARS,….也曾经历过房地产下跌,但它不能称为大崩盘,原因是,因为它跌的时间很短,一两年就结束了。

在此,我们不妨先谈谈大崩盘的起因。

大崩盘,通常是市场累积了巨大的能量,(也就是我们俗称的泡沫)它把市场价格推到超乎寻常的高度,最后,市场本身无法支撑它的扩大,而出现裂痕。但即使如此,也不一定会出现大崩盘,因为市场本身有一支看不见的手,当市场跌幅到某一????程度,就会有买方出来承接,(澳洲目前房地产就是呈现这种状况,怕的是,屋漏偏逢连夜雨,例如,70年代初的以阿中东六日战争,日本被美国逼的日元大升値,网路泡沫破裂,都是引爆的因子。

另一????容易崩盘的原因是,由于长时间的繁荣,使人们对危机失去了戒心,记得唐朝宣宗年间的《安史之乱》吧?情况就是这样,当社会一片歌舞升平,谁会想到动乱的日子就在眼前?这点有点像现在的澳洲,现在,若有人告诉你,澳洲房地产会拦腰斩断一半,你会相信吗?

那风暴积累的经济和社会诱因,是如何爆发的呢?

我告诉你,魔鬼藏在“银行”里。我们都知道,这波房地产的大涨,银行扮演着兴风作浪的角色,试想如果银行不借钱给大家,大家如何有能力去炒房?但是要知道,银行像是“窑子馆”里的妓女一样,当你床头金尽,没有钱时,就翻脸!最近舆论吵得沸沸扬扬,讲澳洲联邦银行和ANZ 是如何对待澳洲农民,就是一个典型的例子。当农民遇上大干旱,收成不好时,这二大银行竟然要求他们卖牲口,土地,农舍,最后连农具也不放过。同样的,最近我们已经慢慢看到,银行对房贷者也出现这个表征了。很多一,两年前买楼花的人,现在银行却不借给你钱了,有二位布里斯本的华人投资者,在无钱settle 下,最后不得不以低当初买房价的32%, 割爱离场,其实,这只是房地产开始下跌时故事的开始,等到行情再往下转坏时,你千万别拖银行的按揭,你拖个一两个月,银行马上会要求你增加自备款的成数,用这招来对付新贷款者尤为明显,(因为老贷款者,很多人贷款已经交过半,甚至更多)。那些前几年,银行为了吸引顾客,提出前三年袛交利息,不必交本金的受惠者,现在三年到了,不但要还利息,还要还本金了,很多当年买房者,会对当初没有计算清楚,而今日懊恼不已。那些本想囤积两三年再出手赚一笔的炒房客,也会有麻烦,因为房子根本卖不出去,除非你要折价。

其实我们也不能够全怪银行,因为房地产下跌,承担风险最大的就是银行,因为很多还不起房贷的人可以把手一摊:“老子房子不要,宣告破产了!”。届时银行只好接烂摊子,当银行承接太多债务人的房子,银行马上会产生资金流转困难,甚至挤兑,破产,金融危机就是由房地美,房利美,贷款公司而起,最后有23 家银行倒闭,连老牌雷曼兄弟也无法幸免!

 

当然,由于政府的预防性措施得以实现。这种崩盘再发生的机会越来越低,主要是储行比谁都还怕故事重演,因为任何政府都无法承受再一次金融危机的折磨。

但是,大家也应该了解,不太可能发生,并不表示不会发生。根据1688.com.au 的一篇报道,澳洲经济学者John Adams 最近再次警告,根据近期创纪录的公司及私人债务膨胀,加上超低利率,还有,过度的公共支出和巨大的房地产泡沫,澳洲正在酝酿另一场金融风暴。我们不一定把他的话当真,经济学者通常喜欢说一些骇人听闻的语言,以增加他的知名度。但我们却也不能掉以轻心,因为中美之间的贸易战随时都有爆发的可能性,如果这只黑天鹅出现了,对于澳洲正在走下坡的房地产恐怕会产生雪上加霜的作用。

老楚现在想告诉大家的是,随时要警惕自己,万一这种事情发生时,我能撑得住吗?给自己留点余地,手边要有些现金,以做不时之需,也许祇是几万块钱,但它却可以供应你不时之需,它有可能成为你的救命钱,甚至运气好时,也能抓住机会,投资个能时来运转的有价值的东西!