您不用担心负扣税被新工党政府杀死——因为这种投资策略肯定会导致自身的缓慢死亡。

周一上午的民调显示,在上周对谭保的政治暗杀之后,下次大选变天的可能性增加了。

工党在所谓的“帮助住房承受力的积极计划”中已经制定了一项方案,逐步取消对房地产的负扣税以及资本利得税优惠。

他们已经明确表示这些变化既往不咎。这很合理,因为税收主导的房地产投资策略的最好时光早就过去了。

最新的税务局数据只覆盖到2016财年,并显示负扣税的普及率在2013财年达到顶峰,当时有13.4%的纳税人声称有租金损失。

自1998财年以来,这一比率一直稳步上升,当时为7.2%——接近翻倍。

税务局表示,2016财年的最新数据显示,在报税的人中,有9.6%报告净租金损失。在报告租金收入的人中,61%的人声称有损失。

如果负扣税作为一项投资战略已经达到顶峰,那么房地产和贷款市场的近期发展会让它更没有吸引力。

只有当每一个潜在的房产大亨都能够借到利息4%的只付息贷款,而且房价每年上涨10%的时候,这项策略才有意义。

但现在,只付息贷款不仅更加稀缺,而且更加昂贵,而且主要市场的房价实际上正在下降。

房价得上涨才行

摩根士丹利(Morgan Stanley)经济学家根据现行规则和利率计算,房价必须每年上涨2.5%-3.5%才能实现房地产投资的收支平衡。

根据目前工党明确公布的投资税务建议,预计盈亏平衡点将提高到4%-5%。

那么房市复甦的可能性有多大呢?不是很大。

首先,澳储行通常会通过宽松政策来应对房价下跌。事实上,历史表明,在过去的七个住房周期中,储行都在“在价格触顶后不久”减息,瑞银经济学家塔瑞欧(George Tharenou)发现。

塔瑞欧说,政策制定者平均等待九个月才会出手干预,但这一次,将会有所不同。

尽管从2017年9月的高峰期开始,全澳房价明显下降1.9%,但货币政策放宽的前景似乎不大。

官方利率已经接近于零,使储行不愿意进一步减息,即使它愿意,也无法确定会造成何种经济影响。

如果储行行长罗伊(Philip Lowe)感到被迫实行宽松政策,塔瑞欧认为监管要求限制也会遏制贷款的大幅增加。

“鉴于可能缺乏政策宽松政策,明年房价可能会继续下跌,这是几十年来最长时间的下滑。”塔瑞欧总结道。

三年下跌

房价下跌的时间很长,但可能很浅:瑞银团队预计房价至少会下跌5%。

尽管如此,如果塔瑞欧和他的团队是正确的,那么当价格回升时,投资者将会因为接近两年半的价格下跌而遭受损失。

当然某些地区总有例外,但谁会在这种环境下使用负扣税呢?

先有事实,再有情绪。证实贪婪和“害怕错失良机”导致房价过快上涨到2017年的高峰期。

任何规定的变化都会对即将到来的灾难产生重大影响,这可能会进一步刺激房地产投资者,让“害怕错失良机”的心态变成“害怕被困住”。

如果负扣税早已在这个周期中自然死亡,那么工党的政策建议只是标志着它的正式结束,而不是即将发生的房产灾难的开始。

 

本文译自《澳洲金融评论报》Patrick Commins文