您不用擔心負扣稅被新工黨政府殺死——因為這種投資策略肯定會導致自身的緩慢死亡。

周一上午的民調顯示,在上周對譚保的政治暗殺之後,下次大選變天的可能性增加了。

工黨在所謂的“幫助住房承受力的積極計劃”中已經制定了一項方案,逐步取消對房地產的負扣稅以及資本利得稅優惠。

他們已經明確表示這些變化既往不咎。這很合理,因為稅收主導的房地產投資策略的最好時光早就過去了。

最新的稅務局數據只覆蓋到2016財年,並顯示負扣稅的普及率在2013財年達到頂峰,當時有13.4%的納稅人聲稱有租金損失。

自1998財年以來,這一比率一直穩步上升,當時為7.2%——接近翻倍。

稅務局表示,2016財年的最新數據顯示,在報稅的人中,有9.6%報告凈租金損失。在報告租金收入的人中,61%的人聲稱有損失。

如果負扣稅作為一項投資戰略已經達到頂峰,那麼房地產和貸款市場的近期發展會讓它更沒有吸引力。

只有當每一個潛在的房產大亨都能夠借到利息4%的只付息貸款,而且房價每年上漲10%的時候,這項策略才有意義。

但現在,只付息貸款不僅更加稀缺,而且更加昂貴,而且主要市場的房價實際上正在下降。

房價得上漲才行

摩根士丹利(Morgan Stanley)經濟學家根據現行規則和利率計算,房價必須每年上漲2.5%-3.5%才能實現房地產投資的收支平衡。

根據目前工黨明確公布的投資稅務建議,預計盈虧平衡點將提高到4%-5%。

那麼房市復甦的可能性有多大呢?不是很大。

首先,澳儲行通常會通過寬鬆政策來應對房價下跌。事實上,歷史表明,在過去的七個住房周期中,儲行都在“在價格觸頂後不久”減息,瑞銀經濟學家塔瑞歐(George Tharenou)發現。

塔瑞歐說,政策制定者平均等待九個月才會出手干預,但這一次,將會有所不同。

儘管從2017年9月的高峰期開始,全澳房價明顯下降1.9%,但貨幣政策放寬的前景似乎不大。

官方利率已經接近於零,使儲行不願意進一步減息,即使它願意,也無法確定會造成何種經濟影響。

如果儲行行長羅伊(Philip Lowe)感到被迫實行寬鬆政策,塔瑞歐認為監管要求限制也會遏制貸款的大幅增加。

“鑒於可能缺乏政策寬鬆政策,明年房價可能會繼續下跌,這是幾十年來最長時間的下滑。”塔瑞歐總結道。

三年下跌

房價下跌的時間很長,但可能很淺:瑞銀團隊預計房價至少會下跌5%。

儘管如此,如果塔瑞歐和他的團隊是正確的,那麼當價格回升時,投資者將會因為接近兩年半的價格下跌而遭受損失。

當然某些地區總有例外,但誰會在這種環境下使用負扣稅呢?

先有事實,再有情緒。證實貪婪和“害怕錯失良機”導致房價過快上漲到2017年的高峰期。

任何規定的變化都會對即將到來的災難產生重大影響,這可能會進一步刺激房地產投資者,讓“害怕錯失良機”的心態變成“害怕被困住”。

如果負扣稅早已在這個周期中自然死亡,那麼工黨的政策建議只是標誌着它的正式結束,而不是即將發生的房產災難的開始。

 

本文譯自《澳洲金融評論報》Patrick Commins文