当悉尼房地产价格在周四创下28年来最大的年度跌幅时,你可能会认为它吓坏了一些人——毕竟去年悉尼房地产市值已经被抹掉了大约1500亿元,足以让任何人想到这对经济的影响。

由于60%的澳大利亚家庭财富被捆绑在家庭住宅中,人们倾向于认为房价下降将对今年圣诞树下的礼物类型产生重大影响,或者车库中的丰田是否能升级成路虎。

这也是澳储行(RBA)不愿提高创纪录的低利率并恢复到更正常水平的货币政策环境的一个原因,哪怕这个环境有能力对抗金融系统可能出现的任何冲击。

但正如你对房地产市场下跌的看法在很大程度上取决于个人情况——你是如何利用杠杆的,你必须卖出还是现在终于可以买房了,还是仅仅参与一些心算来衡量你的新财富状况——对支出的影响也不尽相同,这意味着很难衡量房价下跌对整个经济的总体影响。

勒紧裤腰带

查德(Chad Passlow)和妻子艾琳(Erin)刚刚在悉尼内西区购买了一套两居室住宅,已经减少了每周开支。“我们不得不收紧开支以提高借贷能力,”查德说,“我们试图将开支降到每月4000元以下。”

“银行审查了我们提供的开销电子表格,逐行给出了反馈,表示我们对食品和娱乐的开销估计过于保守,并表示我们没有留出足够的幼托费。”

该银行还询问这对夫妇为什么没有信用卡。

“我们从一名业内朋友那里得知,一旦银行查询了开销,就很难批准贷款,所以我们最后还是得去别的地方借钱。”

虽然一些购房者的部分抵押贷款成本上升,但的另一个问题是潜在的收入增长。

收入增长的问题

澳大利亚的收入增长有个问题——那就是它根本没有增长。6月季度的实际工资增长率为零。

瑞银(UBS)经济学家卡乔(Carlos Cacho)表示,在房价下跌和工资停滞方面有一个简单的经验法则——这对经济来说并不是好兆头。

他说,当房价下跌时,人们倾向于增加储蓄,但如果收入没有增长,这就意味着消费或支出必须下降。

在过去几年收入没有增长的情况下,房价上涨填补了这一空白。

米歇尔(Michelle Joynton-Smith)上周卖掉了Castle Hill的四居室房子——去年房价下跌了10.8%,远高于悉尼的平均值7.4%,现在她正在减少开支。

“我在购买任何非必需品之前都得三思。”她说。

虽然房价上涨了十年,但她说卖房后所剩的资金并不多,“所以我将无法帮助我的孩子,而且我在退休之前还要工作三到四年”。

单独来看,房价下跌并不一定意味着人们开始减少开支,但房价下跌往往是抵押贷款成本上升的一个因素。随着这些成本上升,人们的开销增加,这意味着减少消费和经济放缓。

但根据储行的说法,大多数澳人的贷款并未达到他们承受能力的上限,这意味着房价下跌对储蓄、消费和收入的影响可能并不像传闻证据和经济学家所预测的那样糟糕。

最糟糕的情况……

Capital Economics本周表示,房价从高峰下跌12%将导致家庭财富蒸发8000亿元,导致未来三年每年的GDP增长减少0.3%。

但储行助理行长布洛克(Michelle Bullock)在9月的演讲中提出,在考虑房价下跌和月供上升对消费的潜在影响时,我们可能需要更加乐观一些。

“有很多原因可以解释为什么情况不像这些数字那么严重。”

她指出,虽然月供继续上升,但相对于收入的实际还款仍然相当稳定。

她还表示,过去几年,借款人一直在将贷款从只付息贷款转为本息贷款,而“没有出现普遍的压力迹象”。

她还指出失业率很低,许多家庭已经通过抵消账户提前了还贷进度。

如果对消费的影响可能不会像某些人预期的那样糟糕,这是否意味着储行可能会加息?

经济学家的共识仍然是,到明年年底,现金利率将提高到1.75%。

但是金融市场并不相信,认为到2019年底加息的可能性仍然只有40%。

通胀仍然很低

部分原因是通胀仍然居高不下。

虽然通勤者对汽油价格和食品价格的飙升感到震惊,但幼托费和房屋装修价格,拖累本周整体消费者物价指数仅上涨0.4%,低于市场普遍预期的0.5%。

这使得年度通货膨胀率从截至6月份的2.1%降至1.9%。这个数字的一部分再次归结为人们口袋里有多少钱以及他们可以花多少钱。人们花的越多,通货膨胀就越高。

但就此而言,澳联储认为收入同比增长需要稳固在3%以上。如果它高于3%,那么通胀可能会在中期达到2.5%的目标。

但6月最新数据显示年度工资增长率仅为2.1%。

Capital Economics的戴尔(Paul Dale)表示,储行希望看到更明确的证据表明劳动力市场紧缩正在推动工资增长,但他和许多其他经济学家一样,预计工资增长将保持低迷。

因此,要求加薪可能是澳大利亚在房价下跌期间恢复正常利率的唯一方式。

 

本文译自《澳大利亚金融评论报》Matthew Cranston和Ingrid Fuary-Wagner文