目前,全澳地产界的主流讨论:“已经不再说地产会跌还是会涨?”而是房地产到底会跌到什么时候?会跌多少?

我们先从美国联邦储备银行,波士顿分行的一张图表说起:

这张图表是西方各国国民所得的涨幅和房价涨幅的比较,很明显的,我们可以看出,全球先进国家房价若用国民的平均收入增长来做比较是在降低的,但是,澳洲却是个例外:它涨了140 % 。换可话说,澳洲人薪水(和其他)收入的成长,是赶不上房价的成长的,而且差距相当大。

美国人嫉妒我们是事实,因为我们是全球极少数在金融风暴中,没有受到影响的国家之一。十年前,他们就说澳洲房地产的泡沫严重,马上要破灭了,可是我们撑了10年,直到近一、两年前才开始走下坡。那这次真会如图表中所说的,要跌回到澳洲平均工资的涨幅的水平才罢休?我相信很少人会同意的!

今天(13thNov)一大早起床,读了一篇The Constant Investor 发行人Alan

Kohler 在《澳洲人报》上的一篇文章,《World beaters – at home prices》。文章中他说,若要问澳洲房地产会跌多少,不妨我们回头看看澳洲房地产是怎么涨上来的开始。

一、大环境

  1. 澳洲本身的经济势头一直很好,我们历经了21年没有衰退的历史记录。
  2. 全球金融风暴的时候,各国房地产深受打击,但因为我们没有金融风暴,所以我们房地产业跌幅有限。
  3. 澳洲移民人数大量增加,人口膨胀迅速,这是西方其他国家没得比的。
  4. 澳洲政治穏定,天气好,生活环境优良,造成中国,印度及东南亚炒房客涌入澳洲炒房。
  5. 澳洲联邦储备银行一直在降息, 澳洲利率为历史性的新低。

二、政府政策的影响

  1. 1980 年代惠德曼总理开始,澳洲一直在减少“公房”建设。房源供应自然减少了。
  2. 澳洲不是没有土地,但由于外围基础建设严重落后,澳洲人口都往大都会集中,结果,城市中心压力大,房价高涨。
  3. 政府的负税扣抵(Negative Gearing )法,鼓励高收入者炒房,首置屋者补助款在鼓励年轻人买房,而不是租房,因此造成房源短缺。
  4. 地方政府放任开发商炒房,因为这样他们可以收更多的council fee 。
  5. 开发商开发土地,要先自付基础建设费,造成成本増加。
  6. 银行懒,喜欢赚房贷的快钱,放水让投资客造假借钱,政府睁一只眼闭一只眼。(这种情况最近已经有了改善)

三、个人因素

  1. 澳洲投资机会有限,股票市场死水一滩,不炒房炒什么?
  2. 因为房地产涨得快,大家都在讨论“房地产穏赚不赔”,这更加速了房地产上涨的火焰。
  3. 澳洲人对房地产情有独钟,结果造成澳洲人的个人资产中,房地产所占的比例特别高,个人负债中,投入房地产的比例也最高,澳洲人甚至缩衣节食也要买房、炏房。

好了,现在房价开始下跌了,全国跌6 %。悉尼跌8 %,墨尔本跌5 %。你若问我还会再跌吗?会跌多少?坦白说,我不知道, 我甚至于敢这样告诉你, 那些说能预测跌多少,跌多久的人都是在忽悠。因为从上面上涨的因素中,我们知道它是复杂的,是各种天时、地利、人和造成的。而下跌时,却经常是牵一发而动全局的。

我们唯一可以做的是在历史中寻找借镜。

1988年,澳洲地产爆涨终结,接着房价跌了12%,而且耗费了十年才涨回原点。

2003 年大涨后,在2004 年房价跌了4% ,2008-09 年金融风暴时,房价跌了8% ,但却很快就涨回来了!

那接下来呢?我只能说“且看且走”!但终有一天会涨回来的。什么时候?我想没有人知道!