市場大震蕩下如何理財?(下)

有讀者問我:「為什麼你說:對首置房者現在是買房的好時機,而對買投資房者不妨停,聼,看,再等一下吧?」

在給答案之前,我們希望大家永遠要記住,對投資者而言,預測未來,永遠是一項需要賭運氣的事。通常,我們會知道有些事情一定會發生,例如,「話說天下大事,合久必分,分久必合」但什麼時侯會合?什麼時候會分?這個永遠得由上蒼安排,沒有人能預測。

我們都知道經濟一定會有循環,但何時會好?何時會轉壞?沒有人可以凖確的預測時間點的發生。諸葛亮知道自己將亡,也知道可以用祭天來延壽,費時六天,眼見即將大功告成,但最終還是無法預測魏延會竄進帳篷,打翻了祭神燈,孔明因此而亡。此仍天意也!劉伯溫寫推背圖,能預測千百年後之事,可是,再厲害終也無法預測到自己的生死,六十三歲生病時,朱元璋派人帶御醫去幫他看病、煎藥,也不知道用了什麼葯,結果服下去後不久,一命嗚呼! 

曾在2007 年精準預測金融危機的知名放空大師Bill Fleckenstein 在2015 年8月指出,他將在10 月重新開啟放空基金,這是該基金自2009 年3 月關閉後首次再開,重新開起放空基金的主因就在於聯準會(Fed) 即將升息,他認為整個市場接下來幾個月將面臨大災難。結果,2015 年至今,四年已過,股市不旦沒有大跌,而且還屢創新高。可見第一次他是「猜」對了!而不是真正具有「預測未來」的本領。

從經濟循環的定律中,我們知道我們終將面臨世界經濟蕭條的變局,但是,何時會開始萎縮?沒有人知道。

川普上台人人都說他將面臨2008 年以來的再一次十年後的經濟衰退,但至今沒有發生。全球經濟學家異口同聲,一致預期,中國經濟終將泡沬破裂,但至今還沒有發生。很多專家預測,澳洲房地產終將崩盤,但雖然市場小跌,離崩盤還早得很呢!

是什麼讓這些經濟學家的預測樣樣失凖呢?因為,現在各國儲銀可以對應經濟衰退的工具實在太多了,降息,降准,擴大貨幣供應,投入公共建設….。而且,一般而言,在經濟刺激政策推出後,市場會出現通脹。但2008 年至今,全球通脹率卻仍然很低,很多國家甚至出現通縮現象。為什麼?感謝全國貿易自由化的快速發展,和世界消費品的流通速度加快了。美國,澳洲衣服,鞋子漲價?不怕,中國,越南,孟加拉工廠馬上增加產量,現在的空運費實在太便宜了。商場今天缺貨?下周就到。為什麼空運費低?因為頁岩油的開採和投入市場,使油價被壓低了,油價是物價之母,油價不漲,物價也就無法興風做浪了。

但是,低物價,低通脹,貨幣量化寬鬆… 並沒有給普羅大眾帶來好處,全球雖然失業率普遍下降,但工資上漲卻停滯了。還有,低利率使房價跌不下來。更重要的是量化寬鬆貨幣政策下,多印的鈔票到那裡去了?你有拿到嗎?沒有!我也沒拿到。所以,鈔票並沒有流入一般老百姓手中,而是給富人用它來炒作股票。結果,華爾街,澳股今年初大漲,屢屢創下歷史新高。有錢人更有錢了,而窮人更窮。

香港為什麼發生動亂?什麼「反送中」祗是一個觸媒,真正的原因是香港貧富差距的基尼指數高達0.539 ,比中國的0.46 還高,香港在發達經濟體中的基尼係數排名第一,冠絕英美澳紐。在亞洲區,香港的貧富懸殊程度也大大超過大陸、台灣、日本、韓國、新加坡。聯合國早在2016 就警告香港將發生暴亂。今天,民眾走上街頭,政府指責他們是「暴徒」?這樣的政府是極不負責任的,為什麼政府不做點事,調整一下貧富差距。

最後,我們說:為什麼對首置房者而言,現在是買房的時機(雖然並不一定是好時機),而對買投資房者不妨停,聼,看,再等一下呢?

房子是用來住的,任何人誰不想買套房來「安家立命」?再貴你也得買。我有一位悉尼的朋友,公元2000 年時說,要幫兒子買套房,讓他結婚生子。我說那就買吧!他說不急!等奧運完了,房價跌了再來買。結果一等20 年已過,他還在等,兒子,兒媳婦,孫子女現在還住在他家。澳洲房地產已經小跌兩年了,還會再跌?沒有人知道,可是對買自住房者卻承擔不起這個風險。

可是投資房不一樣,你可以等,我不認為像現在這種由貨幣寬鬆所帶動的經濟模式可以永久維持,它終究會有走到盡頭的一天。當有大變動再出手不遲。香港動亂,股市大跌,滙豐銀行,國泰航空跌了將近最高點的一半,我買到五萬美元,(小賭怡情嘛!)那澳洲地產什麼時候大跌?我不知道,孔明,劉伯溫都不知道,我那可能知道?現在在澳洲炒房,沒有個二、三十萬是炒不動的。所以還是不妨停,聽,看再說,把機會讓給買自住房的人吧!

 

市場大震蕩下如何理財?(中)

讀者 「拿錢說話」 說:「楚老之前忽悠以房養老被套住,現在繼續忽悠買房。」

我想告訴這位讀者,你就不必為老楚擔憂了吧!實際的情況剛好相反,我敢這樣說,二十幾年下來,凡是聽老楚的話,買房養老者,現在應該是過得最滋潤的一群。試想想,現在利率已經近似乎零了,如果你是退休老人,拿的是退休金 (Retirement Fund) 的孹息,退休金有再多也沒有用,因為利率低,不論投資什麼,都面臨報酬沒有回報的問題。你不靠一點房租收入過活,你吃什麼呀? 

現在,在澳洲,如果你是一個退休老人,要嘛!除了有一套自住房,而且資產百萬以下,你可以領老人金(Pensioner) 維持一個安定的生活,(一周二,三百元,夫妻二人加起來也就四,五百)寬裕的日子談不上。老楚現在就靠房租收入,一周至少也有個千把元,才可以環遊世界各地,真正享受「以房養老」的好處。除此之外,真還有其他比這個更好的辦法?如果真的有的話,我倒希望這位 「拿錢說話」 的讀者,站出來說來給我們聽聽。

至於說被「套住」,那更沒有如此一說了。因為,我向來強調,在澳洲,你若是要「炒房」還不如抱着「長期投資」來看待買房地產,因為除了自用住宅,你買房,賣房,再賣房,買房,折騰幾次,最後賺的錢一大部分都繳了印花稅(Stamp Duty) 給了州政府,若是賺了錢,還要再繳一筆資本利得稅 (Capital Gains Tax) 給聯邦政府。那幹嘛要「炒」呢? 不炒就沒有被套牢的問題。我有一套房,三十年前30 萬買的,現在每周租金1000 多元,一年五萬,扣除各種費用,實收也有個四萬,投資報酬率13 %, 你告訴我,現在澳洲那裡可以找到比這個更好的投資報酬率?加上、澳洲沒有「遺產稅」,你買的房不但可以自己收租,死了,還可以傳給子孫,繼續收。總之,澳洲沒有死亡(遺產)稅,你要留幾代就可以留幾代。所以老楚來澳洲三十年,唯一做對的一件事就是買房,而且向來祗買不賣,所以,也就不會有你所說的「被套」的事情發生,不過我還是感謝你的提醒,讓大家有更多討論這個問題的機會。

多年以來,老楚一直告訴讀者們,如果你跟我一樣,不是李剛的兒子,也不是富二代,唯一最好的投資就是投資房地產。而且要抱着把它當儲蓄的心態來投資,剛畢業,存夠了錢,就拿它當首付,買第一套房,過幾年後,小孩長大了,覺得房子太小了,按揭貸款也還得差不多了,再買第二套大一的點,第一套不賣,出租出去,若你想把它賣了,用來投資商用地產也行,總之,第一套是自住的,賣了免資本利得稅。接着,用第一套房的租金,再加上你上班或做小生意的收入,継續買第三套房,(有些人甚至在退休前買第四套,第五套),退休時有二套房可以收租,足矣!

我想大部分的人和我一樣,一生不求大富大貴,也不想老了慘兮兮、苦哈哈的過日子,祗想過一般普通人的「一生」,這就是最好的選擇,我既然想得到其他人自然也會這樣想,這是澳洲房地產生生不息的原因。

當然,若你的人生想過得綺麗一些,那就接受王健林的建議:「先賺上它一個億吧」!那你就去學習現在最流行的「股權資本投資」吧!祇是這方面水太深,老楚教不了你。

 

市場大震蕩下如何理財?(上)

美中貿易戰愈演愈烈,它為全球的經濟帶來了更多的不確定性。本周一(5日)因為人民幣破七,引發貨幣戰的恐慌,美國股市大跌,道瓊工業指數盤中一度暴跌951 點,最後收跌767點,連續5個交易日走低。周二(6日) 因中國出手穩定人民幣匯率,緩解了對匯率將成為中美貿易戰下一個武器的擔憂。道指回升311.78 (1.21%) 至26,029.52。但前途仍然充滿不確定性。

這次全球股市震蕩,香港股市跌的最重,因為受反送中遊行影響,恒生指數從今年七月十九日28765 高點跌到周二結盤破二萬六千點點收在25,976,6300 億的市値蒸發了。

澳股今年以來一直大漲到七月中旬S&P/ASX 200 指數已飆升超過18%,為市場挹注2100 億美元,刷新10 年記錄。七月三十日,澳股漲至6,845 創近年新高,但接下來連跌六天,周二澳股普通指數跌至6478 點,一周之內跌了近7%。

中美貿易戰使企業及消費者信心喪失,並引發股市重挫,對經濟的傷害更大,全球經濟的苦痛也將加重,自然而然的,澳洲也將難置身渡外。

根據《華爾街日報》的分析:若美國9月1日起再對3,000億美元中國大陸產品加征10%的懲罰性關稅、引發大陸同等回擊,預估將使美國國內生產毛額(GDP)損失0.4%、大陸GDP損失0.6%,並將加劇全球以及亞洲的成長趨緩困境,從而促使各國央行進一步放鬆貨幣政策。

澳洲統計局(Australian Bureau of Statistics) 上星期三公布最新經濟數據顯示,截至2018年12月的季度人均國內生產總值(GDP per capita)較上一個季度下跌0.2%。由於2018年9月份季度的按季人均國內生產總值亦下跌0.1%,是連續兩季出現下跌,技術上進入人均經濟衰退期(per-capita recession)。

其實,澳股回跌並不意外,因為澳洲經濟情況並沒有很好,截至今年三月份一年內,經濟增長1.8%,是十年來最弱的表現。而澳股之所以大漲最主要是得利於澳洲儲銀連續降息,對目前澳洲龐大退休基金和退休人員的儲蓄,當錢存銀行沒有利息,投入股市至少還有分紅的紅利可拿,資金轉軚並不意外。

我以前一直有一句老話:要理財首先看利率,尤其是美國聯儲銀的利率,它將會是我們考慮理財的最高凖則。

低利率下,不同的族群有不同的理財方式,而且永遠如此!

如果你是一個打工族,每個月有固定的收入,而且有按揭貸款要還,那我告訴你,現在什麼事都不要做,乘着利率這麼低,儘快把房貸還清。千萬別貪心的去想,你還計劃投資什麼,以目前這個動蕩的時機來說,不論投資什麼都充滿了高風險。

如果你現在還沒有自住宅,我建議你,多花一些時間去找房,買房,別貪心的認為房價還會再跌,你將來有機會去檢便宜貨。

是的,房價也許還會再跌一點點,但,不可能大跌,十幾年以來,很多專家都預測從買房人的支付能力來看,澳洲房價高得離譜,一定會崩盤,但我始終堅持,澳洲房價再跌也不可能跌超過20%,為什麼?利率太低了。

第一,因為利率低,擁有自住房者很少會因為付不出按揭而要賣房的。第二,因為利率低,擁有投資房者不會賣房。誰會儍到放着房租不收,把房子賣掉,把錢存到不生利息的銀行去?第三,由於各國政府寬鬆的貨幣政策,市面上資金太多,很多人身旁有一大把的鈔票等着投資。但現在銀行存款的利息已經接近零了,若有一個物業投資報酬率有3%,難道這些富人不會要搶着要?所以低房價是不會輪到你的。

基於以上這三個原因,所以我說,澳洲房地產目前已經沒有再往下跌的理由了。(未完下周續)