碧桂园日前发文成立“碧桂园集团安全生产委员会”,并确定每年7月26日为“碧桂园安全生产日”。

因为风口浪尖上的碧桂园,不停在出事。连杨国强先生也表示,不知道是为什么。

8月1日下午14:30分左右,江苏启东碧桂园中邦上海城二期工地内,浓烟滚滚,一正在施工的建筑楼顶发生火灾。

碧桂园的楼,除了会起火,还会塌楼。

4月7日,广西崇左碧桂园项目二期一工地发生坍塌,致1死1伤。

6月24日,上海奉贤区碧桂园在建小区工地发生模架坍塌事故,致1死9伤。

7月2日,位于河南省安阳市中华路的碧桂园在建工地发生火灾。

7月12日,碧桂园杭州萧山项目地基裂痕,路面塌方,让紧邻项目的一栋三层小楼成了危房。

7月19日,河南省淅川碧桂园工地发生火灾。

7月26日23时40分许,金安区碧桂园·城市之光建筑工地发生一处围墙和活动板房坍塌,导致6人死亡、1人伤情危急、2人伤势较重。

碧桂园在地产行业内,是以“高周转”出名的宇宙级房企。

但是注意了,这“高周转”,是针对三四五六线城市的。

look!碧桂园著名的通宵出图文件:

在三四五线城市,拿地的当天就要出图,第二天就要快速开工,3个月内就要开盘干完,伴随着一系列内部文件的出台,碧桂园严格执行456奖惩战略。

大家在看图的时候,不要忽视了下面的说明——以上奖惩针对三四线城市好房子项目,一二线会参照此方案另行商定实施办法。

碧桂园到底在三四五线城市拿了多少地?

碧桂园成为宇宙级房企,高周转的前提是地囤得多。

碧桂园的囤地,是集中在三四五六线城市的。

财报数据显示,截止到2018年二季度,碧桂园土地储备总量为约2.82亿平方米,2017年归属股东的新获取土地预期建筑面积为10145万平米。从拿地数量方面进行跨年度纵向对比,2017年碧桂园采取了更加积极的拿地策略,2017年合计拿地881宗,较2016年增加了468宗,增幅高达113%。

三四五六线城市的刚需,被碧桂园瞄准了。

在房产大潮第一波的时候,人们是要房不要钱。

等到经历了开发商修建的回迁房各种漏水,没物管,乱搭乱建之后,第二代拆迁者是要钱不要房。手里厚厚的一叠票子,自己想买哪里买哪里。

城镇危房旧房的改造已经由2014年6%的货币化安置率一路飙升到2018年一季度的80%,甚至在部分地区这个数据实现了100%全覆盖。

在棚改的政策驱使下,三四线城市的“房二代”们,一边面对的是被收走的老房子,另一边面对的是被注入的巨资。

在被动失去房源的情况下,对于拆迁户来说,房子就成了刚需,手中的资金就是房市的需求容积,随着棚改范围扩大,刚需上升,再加上房企和消费者恐慌心理的一波助攻,以宜居、养老为卖点,吸引三四线城市周边的省会城市投资客涌入,形成逆辐射效应。

由此,越来越多的人力和热钱涌入三四线楼市,碧桂园从北上广深市场退一步,看中了三四五线城市的这波韭菜。

天下武功,唯快不破。碧桂园割韭菜,也是要在三四五六线城市求一个快字:在中央提出一系列稳房价的政策下,一线城市房价冰冻,二线城市房价淡定,三四线城市的癫狂就显得格外引人注目。

前几日,中央政治局会议传达出坚决遏制房价上涨的精神,短短几个字纵比去年的遏制房价过快上涨,显得惊心动魄。无论快慢,都要坚决破除非自然性增长空间,是中央下达的决定。

在此情形下,棚改货币化的贷款审批权限,已经逐渐在2018年二季度开始后总体收紧至国开行总行层面,仅留下部分地区依据具体形势做特殊处理。棚改货币化降温,意味着三四线城市需求即将回归理智。

再加上,由于经济发展不够成熟,就业环境相对落后,三四线城市的人口净流出明显,且这一势头将持续,在这种环境下,棚改货币化带来的三四线城市房价节节上升,兔子尾巴长不了。

所以,宇宙房企碧桂园,盘算的是三四五线城市的韭菜收割战,以高周转带动高成交量,趁着三四线城市房价还没凉凉,高位抛出才是正解。

碧桂园的思路,在这里和拼多多相遇了。

知道中国有多少人月收入在3000以下吗?

知道有多少人买不起立白吗?

所以我们卖立日给他们啊!

这是八亿人口的市场!

知道中国有多少人祖祖辈辈都在三四五六线城市生活吗?

知道他们的子女在一线城市打工赚了钱,就要为他们叶落归根的上一代买房吗?

知道他们不懂户型,不懂建筑质量,只看大品牌吗?

碧桂园是宇宙级大房企,成为受众最广的“三亿人都在买的开发商”。在碧桂园眼中,三四五六线城市的韭菜,一望无际,必须要快马加鞭,高周转磨快了镰刀。

在专属于三四线城市的极致高周转策略下,碧桂园真的会在三四线城市给你一个五星级的家吗?

严格的绿黄红灯考核制度

马上开工就绿灯,开不了黄灯,延误多少天就红灯,免职就行,直截了当。

还有霸气侧漏的“3个月开盘,4个月资金回正,5个月资金再利用”。

碧桂园还发布了与高周转匹配的激励和惩罚措施,主要针对三四五线城市的项目总经理。如:项目摘牌到开工超过40天即撤职、开工工期大于7个月,项目总撤职。

更早之前,碧桂园“从拿地到示范区30天开放”的速度,不能通宵出图的设计师,不能一天修出一层楼的建筑商,都在耳朵里灌满了甲方爸爸的声音:“你看看人家碧桂园!”

所以,报建要快,要跳起来做,不能拖。

出图要快,建修要快,销售要快。

任何部门都要为高周转让路,强大的利益驱使一台宝马车要开出保时捷速度。

全车上下零件热血沸腾,鸡血足足的极限运转,咆哮着,咆哮着冲向目标。

还要看红绿灯吗?还需要看道路限速吗?还有规则不可以突破吗?

还要啰啰嗦嗦的,添堵的监理干嘛!就因为国家法律硬性要求要监理吗?

早在2014年,碧桂园已经做出了一个“艰难的决定”:项目监理要自己做。

一个工地上通常有三方:甲方、监理和施工方。

甲方是开发商。

监理是裁判员,代表未来业主盯着,求快求省,不能偷工不能减料。

施工方是球员,要快要省,被抓住了认罚,没抓住就算赢。

据媒体报道,当时杨主席算了一笔账,如果一年开发1000万平米的,监理费按10元/平米收取,那如果所有监理都自己来做,碧桂园将多出1亿利润。

“那些请来的监理就是混日子,素质低下,整个行业都看不起他们,凭什么每年从我们这儿拿走一个亿。”更重要的是,杨主席发现,如果碧桂园自己做监理,可以大大提高项目进度——进度是碧桂园项目管理的灵魂。

地产行业内公开的秘密,可能工程质量太五星级了。监理这个角色,逐渐名存实亡。这叫“自监”,有些叫做“监理一体”。碧桂园的土建工程师们通常都兼职做监理。

有高债务压力,有同心共享的高周转动力,再把监理(裁判)撵下台,自己干裁判。

杨国强说,一切为高周转让路。

于是就有了碧桂园速度。

碧桂园速度说,不要让监理拿一个亿!

于是就有了业主为这省下的一个亿买单。

八妹自己的亲粉丝,也有中招的碧桂园业主。

不怕你价格贵,就怕你质量渣

在中部地区某地级市,碧桂园别墅项目自入驻以来,已经在该市取得了较大的市场占有率,在别墅市场,碧桂园属于先行者和主要玩家。

一位在省会城市国有企业工作的A女士,就受到周边地级市碧桂园别墅项目的吸引,来到该市看房。该市一直是省会城市辐射圈的中央城市,在地理位置上有天然的优势,可以说是省会城市后花园,本身就风景宜人。

A来到该市的碧桂园别墅项目,考察发现,碧桂园景观做得十分到位,别墅群排列考究,环艺设计精致,绿化也让人赏心悦目。虽然价格上还有一定的商讨空间,但是基于好的景观,和对碧桂园大房企的信任,稍作考虑,也签了下来。

房屋实际交付后不足半年,该房屋就出现墙壁渗水的问题,当时以为是自己使用不善,造成的人为损耗,没想到问题批量产生,这才维权。更可怕的是,房屋渗水只是小事,同一批别墅,有的还出现了基地不稳的问题。

高周转周转到开盘为止,物管可不会高周转

八妹采访过南方某省的三四线城市外地经营生意的B先生。他同样荣回故里,购入了碧桂园商品房。

交房不到半年,27层的高楼,竟然出现了屋顶掉瓦的现象,半年之内掉了两次。找到物业交涉,也因为流程周转,拖了接近两个月才有实质性的回复和处理。碧桂园的库存高周转,可是物业服务效率却周转不灵。

八妹采访的北方某三四线城市C先生,真实拍的图片,密集恐惧症看了都要犯病,C先生购买了当地碧桂园均价一万元左右的商品房楼盘。

当他带着喜悦的心情回到家,手舞足蹈之间发现了楼道里面掉瓷砖的事情,一晚上就掉了十一块,作为密集恐惧症患者的我,也是带着鸡皮疙瘩在写这件事。

更可怕的是,用手一敲,楼道墙壁空心感十足。客户集体维权找到物业,物业又开始了议论程序性地推诿,事情持续了一个半月还在解决中。

这一切的质量问题,都是碧桂园高周转的多米诺骨牌。

一台所有零件超负荷运转,咆哮着跑出保时捷速度的宝马,不会散架吗?

水泥需要时间才能凝固,基坑需要时间才能封盖,设计需要时间才能琢磨,白加黑的高周转,周转出了宇宙房企,周转不出来合格产品。

一位选择了碧辉园三四线城市项目的上海外企工作人员D先生,说出了心里话:

“碧桂园在三四线城市拿地上有一定的优势,地段相较于其他的开发商来说,比较和我的心意。我买这套房子,是给母亲回故乡养老使用,母亲年纪也大了,老年人也不想等那么久,碧桂园宣传也很到位,加上碧桂园以豪宅做噱头来满足我们的虚荣心,跟驻扎在三四线城市的地方企业比,想想还是碧桂园是辐射全国的大企业,于是只好选择了碧桂园。”

碧桂园速度的塌楼+起火的工地,终于酿造出全国各地+马来西亚的投诉潮。BUT,who care?

江苏太仓、河南郑州、四川泸州、安徽阜阳、浙江杭州……甚至遥远的马来西亚,都出现了碧桂园业主不满房子质量,拉着大横幅讨说法。

有曝光就有反曝光。

碧桂园的危机公关手段也堪称娴熟。

碧桂园举办了知名媒体走进碧桂园的活动。

活动行程安排地舒适而贴心,专门有负责人持续跟进,要打好这场舆论战,给媒体的照顾果然必不可少。

除了细致的活动安排,阔气的伴手礼,跟宇宙级房企的level相称。

这样的规格,明眼人一看就知道已经严重超过正常的媒体接待标准,疑似“收买”媒体,强势为自己控评洗白的野心,很快就暴露在公众面前。

此时此刻,莫先生的鞠躬再真挚,碧桂园的道歉再诚恳,发布会上的承诺、反思和解释再响亮,是不是也显得有几分好笑。

所谓:天下最笨杨国强,不知妻美刘强东,普通家境马化腾,悔创阿里杰克马。

八妹走访过的碧桂园,广告的攻势那叫个铺天盖地。

先修样板区,景观高大上的营销手段,碧桂园能在三四线城市傲视群雄,除了以精致的景观吸引客户,还配有符合客户心理预期的宣发手段,在宣传字眼上,很能找准三四线城市客户好面子的痛点,加上自己的品牌效应,从宣发上带给三四线城市客户购房的地位象征和心理满足。

广告轰炸力度大,为求万人空巷的抢购,而加油添醋,接下来就是比五星级的坑更大的坑了,在河北邯郸出现的碧桂园天玺事件——

要么是配套设施的不足亟待完善,要么是房屋质量本身的问题。

除了邯郸,全国各地都曾经爆发上规模的群体性维权事件。

业主找不到物业,投诉不了企业,转而向媒体求助。

据媒体公开的统计数据显示,目前涉及负面楼盘包括:河北邯郸、河北邢台、广东韶关、广东台山、广东云浮、安徽亳州、安徽六安、安徽芜湖、安徽安庆、安徽阜阳、江西宜春、江苏宝应、江苏无锡、江苏如东、江苏太仓、江苏靖江、浙江杭州郊区、浙江温州、山东青岛、湖南邵阳、湖北武汉郊区、湖北宜都、河南郑州、福建永春、福建泉州、福建三明、四川南充。

三四五六线城市的韭菜闹腾得再厉害,看碧桂园用金额巨大的广告费+香奈儿一一封口。

拼多多瞄准广大中低收入消费者,没有错。

错在价廉物不美,销售山寨,恶意模仿品牌。

碧桂园把房子卖给三四五线城市,没有错。

错在任意压缩工期,制造五星期的家。