碧桂園日前發文成立“碧桂園集團安全生產委員會”,並確定每年7月26日為“碧桂園安全生產日”。

因為風口浪尖上的碧桂園,不停在出事。連楊國強先生也表示,不知道是為什麼。

8月1日下午14:30分左右,江蘇啟東碧桂園中邦上海城二期工地內,濃煙滾滾,一正在施工的建築樓頂發生火災。

碧桂園的樓,除了會起火,還會塌樓。

4月7日,廣西崇左碧桂園項目二期一工地發生坍塌,致1死1傷。

6月24日,上海奉賢區碧桂園在建小區工地發生模架坍塌事故,致1死9傷。

7月2日,位於河南省安陽市中華路的碧桂園在建工地發生火災。

7月12日,碧桂園杭州蕭山項目地基裂痕,路面塌方,讓緊鄰項目的一棟三層小樓成了危房。

7月19日,河南省淅川碧桂園工地發生火災。

7月26日23時40分許,金安區碧桂園·城市之光建築工地發生一處圍牆和活動板房坍塌,導致6人死亡、1人傷情危急、2人傷勢較重。

碧桂園在地產行業內,是以“高周轉”出名的宇宙級房企。

但是注意了,這“高周轉”,是針對三四五六線城市的。

look!碧桂園著名的通宵出圖文件:

在三四五線城市,拿地的當天就要出圖,第二天就要快速開工,3個月內就要開盤幹完,伴隨着一系列內部文件的出台,碧桂園嚴格執行456獎懲戰略。

大家在看圖的時候,不要忽視了下面的說明——以上獎懲針對三四線城市好房子項目,一二線會參照此方案另行商定實施辦法。

碧桂園到底在三四五線城市拿了多少地?

碧桂園成為宇宙級房企,高周轉的前提是地囤得多。

碧桂園的囤地,是集中在三四五六線城市的。

財報數據顯示,截止到2018年二季度,碧桂園土地儲備總量為約2.82億平方米,2017年歸屬股東的新獲取土地預期建築面積為10145萬平米。從拿地數量方面進行跨年度縱向對比,2017年碧桂園採取了更加積極的拿地策略,2017年合計拿地881宗,較2016年增加了468宗,增幅高達113%。

三四五六線城市的剛需,被碧桂園瞄準了。

在房產大潮第一波的時候,人們是要房不要錢。

等到經歷了開發商修建的回遷房各種漏水,沒物管,亂搭亂建之後,第二代拆遷者是要錢不要房。手裡厚厚的一疊票子,自己想買哪裡買哪裡。

城鎮危房舊房的改造已經由2014年6%的貨幣化安置率一路飆升到2018年一季度的80%,甚至在部分地區這個數據實現了100%全覆蓋。

在棚改的政策驅使下,三四線城市的“房二代”們,一邊面對的是被收走的老房子,另一邊面對的是被注入的巨資。

在被動失去房源的情況下,對於拆遷戶來說,房子就成了剛需,手中的資金就是房市的需求容積,隨着棚改範圍擴大,剛需上升,再加上房企和消費者恐慌心理的一波助攻,以宜居、養老為賣點,吸引三四線城市周邊的省會城市投資客湧入,形成逆輻射效應。

由此,越來越多的人力和熱錢湧入三四線樓市,碧桂園從北上廣深市場退一步,看中了三四五線城市的這波韭菜。

天下武功,唯快不破。碧桂園割韭菜,也是要在三四五六線城市求一個快字:在中央提出一系列穩房價的政策下,一線城市房價冰凍,二線城市房價淡定,三四線城市的癲狂就顯得格外引人注目。

前幾日,中央政治局會議傳達出堅決遏制房價上漲的精神,短短几個字縱比去年的遏制房價過快上漲,顯得驚心動魄。無論快慢,都要堅決破除非自然性增長空間,是中央下達的決定。

在此情形下,棚改貨幣化的貸款審批權限,已經逐漸在2018年二季度開始後總體收緊至國開行總行層面,僅留下部分地區依據具體形勢做特殊處理。棚改貨幣化降溫,意味着三四線城市需求即將回歸理智。

再加上,由於經濟發展不夠成熟,就業環境相對落後,三四線城市的人口凈流出明顯,且這一勢頭將持續,在這種環境下,棚改貨幣化帶來的三四線城市房價節節上升,兔子尾巴長不了。

所以,宇宙房企碧桂園,盤算的是三四五線城市的韭菜收割戰,以高周轉帶動高成交量,趁着三四線城市房價還沒涼涼,高位拋出才是正解。

碧桂園的思路,在這裡和拼多多相遇了。

知道中國有多少人月收入在3000以下嗎?

知道有多少人買不起立白嗎?

所以我們賣立日給他們啊!

這是八億人口的市場!

知道中國有多少人祖祖輩輩都在三四五六線城市生活嗎?

知道他們的子女在一線城市打工賺了錢,就要為他們葉落歸根的上一代買房嗎?

知道他們不懂戶型,不懂建築質量,只看大品牌嗎?

碧桂園是宇宙級大房企,成為受眾最廣的“三億人都在買的開發商”。在碧桂園眼中,三四五六線城市的韭菜,一望無際,必須要快馬加鞭,高周轉磨快了鐮刀。

在專屬於三四線城市的極致高周轉策略下,碧桂園真的會在三四線城市給你一個五星級的家嗎?

嚴格的綠黃紅燈考核制度

馬上開工就綠燈,開不了黃燈,延誤多少天就紅燈,免職就行,直截了當。

還有霸氣側漏的“3個月開盤,4個月資金回正,5個月資金再利用”。

碧桂園還發布了與高周轉匹配的激勵和懲罰措施,主要針對三四五線城市的項目總經理。如:項目摘牌到開工超過40天即撤職、開工工期大於7個月,項目總撤職。

更早之前,碧桂園“從拿地到示範區30天開放”的速度,不能通宵出圖的設計師,不能一天修出一層樓的建築商,都在耳朵里灌滿了甲方爸爸的聲音:“你看看人家碧桂園!”

所以,報建要快,要跳起來做,不能拖。

出圖要快,建修要快,銷售要快。

任何部門都要為高周轉讓路,強大的利益驅使一台寶馬車要開出保時捷速度。

全車上下零件熱血沸騰,雞血足足的極限運轉,咆哮着,咆哮着沖向目標。

還要看紅綠燈嗎?還需要看道路限速嗎?還有規則不可以突破嗎?

還要啰啰嗦嗦的,添堵的監理幹嘛!就因為國家法律硬性要求要監理嗎?

早在2014年,碧桂園已經做出了一個“艱難的決定”:項目監理要自己做。

一個工地上通常有三方:甲方、監理和施工方。

甲方是開發商。

監理是裁判員,代表未來業主盯着,求快求省,不能偷工不能減料。

施工方是球員,要快要省,被抓住了認罰,沒抓住就算贏。

據媒體報道,當時楊主席算了一筆賬,如果一年開發1000萬平米的,監理費按10元/平米收取,那如果所有監理都自己來做,碧桂園將多出1億利潤。

“那些請來的監理就是混日子,素質低下,整個行業都看不起他們,憑什麼每年從我們這兒拿走一個億。”更重要的是,楊主席發現,如果碧桂園自己做監理,可以大大提高項目進度——進度是碧桂園項目管理的靈魂。

地產行業內公開的秘密,可能工程質量太五星級了。監理這個角色,逐漸名存實亡。這叫“自監”,有些叫做“監理一體”。碧桂園的土建工程師們通常都兼職做監理。

有高債務壓力,有同心共享的高周轉動力,再把監理(裁判)攆下台,自己干裁判。

楊國強說,一切為高周轉讓路。

於是就有了碧桂園速度。

碧桂園速度說,不要讓監理拿一個億!

於是就有了業主為這省下的一個億買單。

八妹自己的親粉絲,也有中招的碧桂園業主。

不怕你價格貴,就怕你質量渣

在中部地區某地級市,碧桂園別墅項目自入駐以來,已經在該市取得了較大的市場佔有率,在別墅市場,碧桂園屬於先行者和主要玩家。

一位在省會城市國有企業工作的A女士,就受到周邊地級市碧桂園別墅項目的吸引,來到該市看房。該市一直是省會城市輻射圈的中央城市,在地理位置上有天然的優勢,可以說是省會城市後花園,本身就風景宜人。

A來到該市的碧桂園別墅項目,考察發現,碧桂園景觀做得十分到位,別墅群排列考究,環藝設計精緻,綠化也讓人賞心悅目。雖然價格上還有一定的商討空間,但是基於好的景觀,和對碧桂園大房企的信任,稍作考慮,也簽了下來。

房屋實際交付後不足半年,該房屋就出現牆壁滲水的問題,當時以為是自己使用不善,造成的人為損耗,沒想到問題批量產生,這才維權。更可怕的是,房屋滲水只是小事,同一批別墅,有的還出現了基地不穩的問題。

高周轉周轉到開盤為止,物管可不會高周轉

八妹採訪過南方某省的三四線城市外地經營生意的B先生。他同樣榮回故里,購入了碧桂園商品房。

交房不到半年,27層的高樓,竟然出現了屋頂掉瓦的現象,半年之內掉了兩次。找到物業交涉,也因為流程周轉,拖了接近兩個月才有實質性的回復和處理。碧桂園的庫存高周轉,可是物業服務效率卻周轉不靈。

八妹採訪的北方某三四線城市C先生,真實拍的圖片,密集恐懼症看了都要犯病,C先生購買了當地碧桂園均價一萬元左右的商品房樓盤。

當他帶着喜悅的心情回到家,手舞足蹈之間發現了樓道裡面掉瓷磚的事情,一晚上就掉了十一塊,作為密集恐懼症患者的我,也是帶着雞皮疙瘩在寫這件事。

更可怕的是,用手一敲,樓道牆壁空心感十足。客戶集體維權找到物業,物業又開始了議論程序性地推諉,事情持續了一個半月還在解決中。

這一切的質量問題,都是碧桂園高周轉的多米諾骨牌。

一台所有零件超負荷運轉,咆哮着跑出保時捷速度的寶馬,不會散架嗎?

水泥需要時間才能凝固,基坑需要時間才能封蓋,設計需要時間才能琢磨,白加黑的高周轉,周轉出了宇宙房企,周轉不出來合格產品。

一位選擇了碧輝園三四線城市項目的上海外企工作人員D先生,說出了心裡話:

“碧桂園在三四線城市拿地上有一定的優勢,地段相較於其他的開發商來說,比較和我的心意。我買這套房子,是給母親回故鄉養老使用,母親年紀也大了,老年人也不想等那麼久,碧桂園宣傳也很到位,加上碧桂園以豪宅做噱頭來滿足我們的虛榮心,跟駐紮在三四線城市的地方企業比,想想還是碧桂園是輻射全國的大企業,於是只好選擇了碧桂園。”

碧桂園速度的塌樓+起火的工地,終於釀造出全國各地+馬來西亞的投訴潮。BUT,who care?

江蘇太倉、河南鄭州、四川瀘州、安徽阜陽、浙江杭州……甚至遙遠的馬來西亞,都出現了碧桂園業主不滿房子質量,拉着大橫幅討說法。

有曝光就有反曝光。

碧桂園的危機公關手段也堪稱嫻熟。

碧桂園舉辦了知名媒體走進碧桂園的活動。

活動行程安排地舒適而貼心,專門有負責人持續跟進,要打好這場輿論戰,給媒體的照顧果然必不可少。

除了細緻的活動安排,闊氣的伴手禮,跟宇宙級房企的level相稱。

這樣的規格,明眼人一看就知道已經嚴重超過正常的媒體接待標準,疑似“收買”媒體,強勢為自己控評洗白的野心,很快就暴露在公眾面前。

此時此刻,莫先生的鞠躬再真摯,碧桂園的道歉再誠懇,發布會上的承諾、反思和解釋再響亮,是不是也顯得有幾分好笑。

所謂:天下最笨楊國強,不知妻美劉強東,普通家境馬化騰,悔創阿里傑克馬。

八妹走訪過的碧桂園,廣告的攻勢那叫個鋪天蓋地。

先修樣板區,景觀高大上的營銷手段,碧桂園能在三四線城市傲視群雄,除了以精緻的景觀吸引客戶,還配有符合客戶心理預期的宣發手段,在宣傳字眼上,很能找准三四線城市客戶好面子的痛點,加上自己的品牌效應,從宣發上帶給三四線城市客戶購房的地位象徵和心理滿足。

廣告轟炸力度大,為求萬人空巷的搶購,而加油添醋,接下來就是比五星級的坑更大的坑了,在河北邯鄲出現的碧桂園天璽事件——

要麼是配套設施的不足亟待完善,要麼是房屋質量本身的問題。

除了邯鄲,全國各地都曾經爆發上規模的群體性維權事件。

業主找不到物業,投訴不了企業,轉而向媒體求助。

據媒體公開的統計數據顯示,目前涉及負面樓盤包括:河北邯鄲、河北邢台、廣東韶關、廣東台山、廣東雲浮、安徽亳州、安徽六安、安徽蕪湖、安徽安慶、安徽阜陽、江西宜春、江蘇寶應、江蘇無錫、江蘇如東、江蘇太倉、江蘇靖江、浙江杭州郊區、浙江溫州、山東青島、湖南邵陽、湖北武漢郊區、湖北宜都、河南鄭州、福建永春、福建泉州、福建三明、四川南充。

三四五六線城市的韭菜鬧騰得再厲害,看碧桂園用金額巨大的廣告費+香奈兒一一封口。

拼多多瞄準廣大中低收入消費者,沒有錯。

錯在價廉物不美,銷售山寨,惡意模仿品牌。

碧桂園把房子賣給三四五線城市,沒有錯。

錯在任意壓縮工期,製造五星期的家。