楼市将迎更深层次的变局?

风雨欲来。

2018年以来,随着地产调控步入深水区,市场集中度也一再提升,房企各层面均被巨大的焦虑和压力所笼罩。其中,最大的表现是,多家房企先后被曝出“裁员”事件。

近日,包括泰禾集团、绿地、华夏幸福等接连被曝出部分地区的“瘦身”计划。而这场“名义上不会大张旗鼓,实际上数量可观”的人才调整正在逐渐蔓延且持续深入。

新城控股副总裁欧阳捷在接受21世纪经济报道记者采访时表示:

“市场扩张时,企业拓展区域扩张、人员扩张、财务扩张;市场受限时,企业收缩项目拓展、人员规模、债务负担。目前市场分化极为严重,在一些较好的区域市场,企业可能还在继续扩张,但在调控严格的一二线城市及周边地区,量缩价稳,固守在这样区域只能收缩。”

图/图虫

区域“瘦身”与“裁员”

“我们部门已经裁过一轮,可能后面还会有动作。剩下没有被裁的员工主要分为两类:一类是待遇比较低的员工,比如刚毕业的;一类是重要岗位的总监岗。”

绿地一位内部人士对21世纪经济报道记者表示。

据上述知情人士透露,绿地此番裁员主要原因是“一线城市没有土地了。”而据另一独立信息源相关人士透露,绿地此番“裁员”也可以称之为“人员结构调整”。

据上述知情人表示:

“人员结构调整主要集中在上海、北京、天津、广州、深圳,上述城市目前都处于拿地困难阶段,没有足够的土地资源。绿地总部在上海,事业1、2部是最大的两个部门,成员大部分是上海人,很多员工不愿意去外地,加上业绩的压力,所以需要作出一定的调整,有人说1部2部年内合并,但还没看到文件。今年绿地的人员本身就比较动荡,这个情况还会持续一段时间。”

不过,对于上述“裁员”事件,绿地官方持否认态度。

其表示:

“绿地控股(600606.SH)作为以房地产为主业的多元化综合产业集团,人才是企业第一资源,加强人才团队建设、提升人才团队能级始终是绿地的重点工作。北京、上海等核心一线城市历来是公司战略投资的重点区域,公司并无裁员计划,同时还将继续以市场为导向,不断优化提升相关区域核心团队建设,也非常欢迎各界优秀人士加入绿地大家庭。”

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此外,华夏幸福也因市场变化对公司团队进行了大幅“瘦身”。

8月24日,有消息称,因战略收缩,华夏幸福天津事业部已就地解散。据21世纪经济报道多方了解,华夏幸福天津公司解散的消息属实。此外,据知情人士透露,华夏幸福此番“瘦身”可能还将持续。华夏幸福官方也坦承,正在进行局部优化和调整。

地产公司面临资金困境

今年以来,随着信贷政策持续收紧,不少地产公司面临资金困境。

8月24日,有媒体报道称,南京宏图地产正在寻求买家,出售其持有的全部地产项目,以填补母公司三胞集团存在的巨大资金缺口。项目出售完成后,宏图将退出房地产行业,仅保留部分项目股权作为投资。

而据记者了解,另外一家同样深陷资金链困境的以文旅地产为主要业态的公司已经启动了更大范围的“裁员”计划。

据该公司内部员工向记者透露:

“一开始我们都还心存侥幸,以为‘裁员’只是针对还未转正的新员工,但是现在发现是对我们所有员工;一开始我们以为只是像华夏幸福这样收缩阵营,但现在发现公司连收缩的能力都没有,最后可能就会回归到原点。”

该人士无奈的表示。此刻,该人士正在加入“讨薪”行列。

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地产市场下行的阵痛

无论是因区域调整引发的“瘦身”计划,还是因资金链紧张引发的“裁员”,都是房地产市场下行趋势中的表现。而这场因“调控”引发的深度调整,给房企们带来了深层次的阵痛。

易居研究院智库中心研究总监严跃进坦言:

“阵痛,也说明盲目扩张会出现很多新问题。而通过人员调整,也是对过去相对臃肿的企业运营模式进行了纠正。当前部分企业进行了裁员或业务条线压缩,应该理解为企业控制成本的行为。而从战略上看,其实也体现了一点,即此类地产企业未来也会面临很多压力,必须通过此类业务条线人员队伍的压缩来实现效率提高和成本降低。”

严跃进表示,今年下半年很多房企会面临资金回笼等压力,所以从企业高效运作的角度看,要适当管控“小白兔”的队伍。此类“小白兔”的含义在于,往往属于业绩平平而且效率不高的员工。最典型的是在目前业绩压力下,部分销售也积极性不高;投资策略屡屡犯错的员工,则会面临裁员或调整岗位等问题。因此,类似裁员的现象,也是企业提高效率的表现。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为,目前一些品牌房企的调整体现在水面上,而水面之下则早已暗潮涌动。从2018年上半年房企拿地来看,并购面积就已经占到20%以上,这是房企行业集中度不断提高的表现。政策打压、资金成本高企之下,房企内部的调整会加速,房企间的相互角力更明显,房企整体的生存压力持续增大。

同策研究院总监张宏伟表示,裁员主要有两方面原因:

一是区域结构性调整。比如,在一线城市或部分调控、限价比较严格的城市(比如环北京、海南地区),这些城市因拿地、销售等问题,不再需要原来大规模的团队;

二是个别企业面临资金链紧张情况。房企因此放缓了投资拿地节奏,投资策略则尽可能偏向高周转,在人员编制上也开始收缩,有些甚至开始裁员。

三大趋势值得关注

58安居客房产研究院首席分析师张波认为,房地产行业正经历着“焦虑”期,这个阵痛持续期可能会超出很多人的想象。未来有几个趋势值得关注:

其一,房企的并购将成为一种主流,除了股权并购,资产收购和项目收购的占比会进一步提升。从今年来看,融创20亿收购了海航地产两个公司,泰禾7.7亿元受让华侨城持有的北京侨禧51%股权;

其二,规模化带来的资源聚集效应会越来越明显。包括客户资源、金融资源、供应商资源、人才资源、政府支持等都会更大幅度向规模房企倾斜;

其三,多元化发展以及战略转型,将是阵痛期房企主动出击的选择,多元化发展是房企应对洗牌阵痛之下的一种选择,机遇与挑战并存。机遇在于,多元化能培育房企的新增长极。挑战则在于,房企转型机会成本很大,成功的几率却较小。

同策研究院总监张宏伟亦表示,裁员只是初步表现,接下来就是市场深度调整,市场会出现大范围大幅降价。这极有可能会从过去房价上涨比较快且幅度较高的城市率先开始,然后蔓延到全国一二线城市。

房企不堪重债频曝裁员,是重蹈08年地产寒冬吗?

“福建特产石材有哪些?后宫三大殿是哪三个?五大名窖是哪五窖???”

你是否想过,这是地产公司测试员工的考试?!

近日,网传知名房企泰禾以以上考题测试员工,成绩不合格者将直接淘汰,预计淘(cai)汰(yuan)二三百人。

无独有偶,一个多月前,万科试点“起立坐下”运动,要求中基层下岗再竞争上岗,上岗失败则要离岗!

如此变相的“裁员换岗”现象,是否有人想起2008年亚洲金融危机时的地产寒冬?彼时,地产行业裁员、银行收紧贷款、首付成数增加、按揭限制增多等现象与2018年的今天是有多么的相似。

那么,2018是要重蹈2008年地产寒冬的覆辙吗,房价会跌吗?

寒冬特征一:债务压顶

房企裁员,最直接的原因就是缩减开支。那么,为何要缩减开支呢?我们来看一组数据。

据Wind数据显示,2017年全年,136家上市房企平均负债率达79.1%,创下2005年以来的最高位。债务规模较2016年增长33.33%,高达6.59万亿元。(彼时,2008年负债率是72.3%)

这还仅是上市房企的债务规模,若还包括全国大大小小的非上市房企,易懂君想这数字要上天了。

毕竟,若果按中国13亿人口来算的话,每人需要拿5000多块钱才能填补上市房企这一大窟窿;或者说要用去年财政收入的38%(去年财政收入17.25万亿)才能拯救房企。

而让人更加心寒的是,据智通财经了解,国 大陆产企业贷款的期限以3年为主,过去两年产生的大量贷款将在2018-2019年到期,也就是说未来1-3年地产行业债务到期压力集中。

债务到期那就得还,融资环境宽松时房企还能“以旧换新”替换债务结构。然而,如今的境况是融资趋紧,房企很难借到钱!

寒冬特征二:融资被堵

“过去融资渠道宽松时,银行贷款、信托、公募债、私募债、定向增发、境外发债等十几个渠道都比较通畅,如今在一个个变窄。”国内某大型房企的一位副总裁介绍。

据同策咨询研究院监测数据获悉,2018年前7个月,40家典型房企总计融资4105亿元,相当于2017年下半年融资体量。境内银行贷款、公司债、其他债权融资均有不同程度波动,房企多元化融资渠道全面被堵。(彼时,房企在2008年融资渠道主要只有银行贷款,而当时,国家收紧银贷并要求房企自有资金提高到30%)

而近日,更有业内人士爆料“房地产信托暂停”的消息。

对于如此敏感消息,不予置否。但目前,真实的融资市场,确实不易!

5月份以来,碧桂园200亿元(其中150亿元用于长租公寓建设)、富力地产60亿元、花样年50亿元的租赁住宅专项债券、深圳市龙光控股一笔35亿元的住房租赁专项公司债券、雅居乐控股80亿元的私募公司债券、合生创展100亿元的小公募和泰禾集团的一笔原计划募资金额不超过98亿元的融资计划均被中止审查。

对此,同策研究院研究总监张宏伟表示,房企融资难问题雪上加霜,今年将成为房企“生死攸关”的一年。

新房销售或成房企快速回款的最后一根稻草

如前文所述,2015年以来发行的公司债将在今年开始迎来第一波还债高峰期,而当下国家正收紧房企融资渠道,企业若想自救,新房销售或成房企快速回款的最后一根稻草。

当然,这还得看房企卖不卖得动,假若卖不动,房企大多会降价出售,而彼时,楼市便会从往昔的“小姐身”屈尊为“丫鬟命”!

而当前,据FX168期货数据来源,1-7月份,东部地区商品房销售面积36859万平方米,同比下降3.8%,降幅比1-6月份收窄1.6个百分点;销售额42217亿元,增长5.8%,增速提高1.9个百分点。中部地区商品房销售面积25131万平方米,增长12.7%,增速回落0.1个百分点;销售额16844亿元,增长26.5%,增速回落0.5个百分点。西部地区商品房销售面积23938万平方米,增长10.5%,增速提高0.5个百分点;销售额16247亿元,增长28.3%,增速提高0.1个百分点。东北地区商品房销售面积4062万平方米,同比持平,1-6月份为下降1.1%;销售额2992亿元,增长15.8%,增速提高1.7个百分点。

除西部地区销售面积及销售额保持双向增长外,其余各地区商品房销售面积或销售额均出现下滑或增速回落。

房子可能逐渐卖不动了!

其实,自2008年以来,我国房企负债率是年年上升的(除2012年),但在这期间,房企们都还能融到钱,不至于降价卖房快速回本。而如今,在内收融资,外加贸易战的双重夹击下,房企生存环境大大恶化,为了保持企业生存血脉——资金周转,加快新房销售或将成为房企们不得不作出的让步。