王健林的大馬城故事,被很多人津津樂道。事情真相,槓桿遊戲並不知道,或許很多年後才揭曉。

如今,碧桂園位於馬來西亞,挨着新加坡的森林城市也在遭受劫難。

儘管8月28日,馬來西亞房屋與地方政府部部長Zuraida Kamaruddin表示,馬哈蒂爾關於森林城市,不得向外國人售賣房屋的言論,並未形成實際有效的政策法令。

但森林城市受挫基本無疑。恰好,槓桿遊戲多個城市的朋友都諮詢過我,去新加坡買個五星級的家,可否——我說,那是馬來西亞哦。

不過不得不佩服,森林城市廣告之火,我到過的每個城市電梯里、商場里無處不在。難怪各地朋友,在國內買了五星級的家還不夠,還想去外頭買。

關注碧桂園有幾年。依稀記得,這家中國房產巨擘的財報,關於森林城市項目的表述,每年都有不同。這個有趣的變化,或許也很能展露碧桂園的心路歷程。

今天,槓桿遊戲就帶各位桿友回顧一下,碧桂園今年財報中,其關於國際化、森林城市的表述輪迴。

1

2015:成功進軍海外市場

碧桂園2015年報說,截至2015年12月31日,除廣東省外,碧桂園已於25個省/直轄市/自治區的多個策略性挑選地區,擁有物業開發項目。

自2011年12月,碧桂園也成功進軍海外市場,目前在馬來西亞及澳大利亞擁有物業開發項目。

接着,碧桂園2015年報的主席報告說,年內,積極實施海外拓展戰略,務求在穩健前提下為碧桂園尋找新的利潤增長點。

碧桂園在馬來西亞柔佛州的城市開發運營項目-森林城市,歷經近三年的籌備與投資,首批貨量已於2015年年末推出並基本售罄。

森林城市是碧桂園與柔佛州政府合資開發的長遠戰略項目,預計總開發周期為20年,已擁有規劃部分面積約為14平方公里,永久產權,座落於馬來西亞伊斯干達特區,與新加坡僅一橋之隔,享受各類優惠政策,可被視為“特區中的特區”。

碧桂園豪氣地說,已攜手國內外知名合作夥伴聯合完成規劃,正致力於把森林城市打造成未來城市榜樣。

項目預測利潤率水平高於一般國內開發項目,同時碧桂園將“以銷定產”,根據市場反應逐步推進項目建設,務求為本集團帶來持續、穩定的收益,助力碧桂園長期發展。

2015年,碧桂園連同其合營公司和聯營公司共實現合同銷售金額,約人民幣1401.6億元。

這一年,碧桂園披露,海外銷售額約佔2%,槓桿遊戲簡單算也就是28億元。森林城市2015年開始賣了,想必部分來自於該項目。

海外土地儲備方面,年報表示,截至2015年12月31日,碧桂園已簽約或已摘牌的國外(不含碧桂園森林城市)可建建築面積約為197萬平方米。按發展階段劃分,約62%在建,34%已經預售。

屬碧桂園股東的國外(不含碧桂園森林城市)可建建築面積約為157萬平方米。

這些項目不算什麼,該森林城市登場了。年報表示,該項目是碧桂園與柔佛州政府合資開發的填海項目,碧桂園股權佔比60%,合作方佔40%;由多個人工島組成…

碧桂園年報還披露,截至2015年12月31日,該公司擁有384個處於不同發展階段的項目,其中379個位於中國,4個位於馬來西亞,1個位於澳大利亞。

年報說,森林城市中國發布會於2015年12月18日舉辦,全球發布會於2016年1月22日在新加坡舉行,全球開放盛典於2016年3月6日在馬來西亞舉行。

即將大幹一場。

2

2016:無處不在展現“全球化”的碧桂園,森林城市從14平方公里長到20平方公里

這一年,碧桂園年報開篇就說,2016年,碧桂園全球房屋合同銷售超430億美元,約3747萬平方米,列全球房地產企業前三甲。

接着,碧桂園說,為全世界建造又好又便宜的房子……碧桂園在全球已擁有超過700個住宅、商業和城市建設項目,服務超過300萬業主。

碧桂園說自己,不僅在中國廣受歡迎,還在毗鄰新加坡的馬來西亞依斯干達經濟特區,規劃建造面積2000公頃的森林城市,是一座集商業、金融、旅遊、文化、娛樂於一體的可持續發展之城……

注意數字的變化,且看槓桿遊戲下文

這一年,碧桂園立下雄偉壯志,為人類社會的繁榮進步不懈努力。“我們相信,通過穩健經營,碧桂園將成為全世界最具競爭力的企業之一。”

以森林城市的開發和運營模式為標準,碧桂園還在澳大利亞、馬來西亞、印度尼西亞等國進行了小區建設實踐。超400名博士已加盟碧桂園成為“未來領袖”(管理培訓生計劃)……

通過財報,槓桿遊戲發現,森林城市已經從2015年的14平方公里長到20平方公里。

2016年財報原文說,若要到達夢想的彼岸,我們應該站得更高,想得更遠。碧桂園在海外市場穩健布局正逐步收穫成果。

森林城市,目前已擁有規劃面積約為20平方公里,廣受國際市場及客戶歡迎。

重點來了,同時得益於“以銷定產”的運營策略,根據市場反應滾動式地推進項目建設,已在期內實現現金流回正,自身資金可以支撐項目開發。

項目預測利潤率水平遠高於國內同期開發項目,未來交付之時將有力地支撐集團利潤水平。碧桂園已在全球多個市場證明了中國頂尖開發商的一流競爭力,以後我們將繼續保持穩健步伐,拓展海外市場。

海外土地儲備方面,槓桿遊戲注意到,截至2016年12月31日,碧桂園已簽約或已摘牌國外(不含碧桂園森林城市)的可建建築面積約為204萬平方米。按發展階段劃分,約65%在建,29%已經預售。

屬碧桂園股東的國外(不含碧桂園森林城市)可建建築面積約為163萬平方米。

在典型項目介紹中,森林城市項目自然少不了,如下圖,宏偉計劃。

不過,碧桂園繼續在年報中提到,目前在數個海外國家開展項目,由於國際經濟及政治形勢紛繁複雜,在不同國家開展業務會涉及一定的特有風險,例如經濟和政治不穩定、外匯管制、主權債務危機、經營權監管等。本集團密切監控這些風險和環境的變化,儘早採取應對措施,減少對業務的影響。

事情果然如此。

大幹一場的2016年,碧桂園海外貨值到底是多少?財報在建物業按地區分布顯示,馬來西亞貨值為97.92億元。當然不全是森林城市,但主要是。如下圖:

而相關披露顯示,2016全年,森林城市銷售金額高達180億元。無比榮耀。

3

2017:繼續“全球化”,但已經不提森林城市規劃面積

此前,槓桿遊戲曾寫過,2017年,碧桂園房屋合同銷售金額約人民幣5508億元(約合847億美元),合同銷售建築面積約6066萬平方米,合同銷售金額排名世界第一。

2017財報還說,碧桂園為全世界建造又好又便宜的房子……全球已擁有超過1000個住宅、商業和城市建設項目,服務超過300萬業主。

接着,碧桂園繼續介紹森林城市,但已經不再說具體規劃面積。只說是一座集商業、金融、旅遊、文化、娛樂於一體的可持續發展之城,開創了綠色、生態、智慧城市建設的先河,為人類未來城市樹立了榜樣……

對了,還有來自全球知名高校的上千名博士已加盟碧桂園成為“未來領袖”(管理培訓生計劃)。

而在業務概覽方面,年報已經完全不見具體的海外項目介紹。

只有這麼一句話:截至2017年12月31日,碧桂園擁有1468個處於不同發展階段的項目,其中1456個位於中國大陸,12個位於中國大陸以外。如上圖。

儘管如此,年報顯示,碧桂園2017年在建物業按地區分布顯示,馬來西亞在建貨值122億元,2016年為97.92億元。

4

2018:財政年度中期業績演示,隻字未提森林城市

8月21日發布的碧桂園2018年財政年度:中期業績演示介紹了,截至2018年6月30日,碧桂園已簽約或已摘牌的中國 大陸項目總數為1991個,分布於30個省/自治區/直轄市的261個地級市,總計覆蓋1051個區/縣。

隻字未提森林城市項目。只在項目覆蓋圖左下角小字標註:中國 大陸外的項目共12個。

房地產之外,大談的是長租公寓、科技小鎮、機器人(16.58-0.42%,診股)。

報告披露,截至6月30日,碧桂園中國 大陸外的項目土地儲備約為325萬平方米(不含森林城市)。