“停止去库存”打响第一枪,楼市巨轮正在全面转向

停止房地产去库存,现在看来还只是一地一城的个别行动,但未尝不是整个楼市巨轮全面转向的信号。

多年过后,人们仍会清晰地记起这四年,就像记起20年前的住房市场化改革一样。日前,内蒙古呼和浩特发布公告称,全面停止房地产去库存调控措施,由此成为全国第一个告别去库存的城市。去库存结束,意味着刺激政策退出、购房补贴取消、棚改货币化放缓,同时以扩大供地为代表的“补库存”开始,以“坚决遏制房价上涨”为目标的楼市调控加码。

时光好轮回。

四年前,呼和浩特正是国内首个取消限购的城市,从此为楼市去库存拉开序幕。

事实上,当前百城库存规模已经跌回到2012年3月的水平,三四线存销比更是创下近9年新低。几乎所有城市都不再存在高库存问题,部分一二线城市甚至还面临库存紧张的局面。结束房地产去库存,显然是顺理成章之举。

如今终于有城市打响了第一枪,下一个是谁?

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去库存的这四年

2014年,楼市从狂热中冷却。

在经济下行压力陡然加剧之下,土地流拍、业主退房、弃房断供轮番上演,连行业龙头万科都惊呼“楼市即将进入白银时代”。

然而,楼市还没凉多久,刺激政策就卷土重来。

打响第一枪的,正是呼和浩特。2014年6月20日,面对楼市下行、库存高企,呼和浩特率先“取消限购”,开启楼市去库存之路。

有城市愿当出头鸟,各大城市也都不不再遮遮掩掩,“取消限购”的大幕由此拉开。到2014年底,在不到半年时间里,全国47个限购城市,共计42个城市取消限购,还在坚守的只剩下北上广深及三亚5个城市。

取消限购,并未将楼市从泥潭中拉出,当时除了厦门深圳房价有所复苏之外,其他城市依旧深受高库存之累。

随后,真正的大招发出:央行一年5次降准6次降息。货币信贷全面宽松、马力全开,房贷按揭利率降到近十年最低位。

货币之水的汹涌澎湃,彻底激活市场的投资热情。

与此同时,各地纷纷出台楼市刺激政策,发放购房补贴,降低交易契税,甚至直接鼓励大学生、农民工入场买房。

侠之大者,为国接盘。

楼市彻底被搅活,以南京、厦门、合肥、苏州为代表的“楼市四小龙”脱颖而出,在2016年上半年率先开启上涨之路,其声势之浩大,甚至一度超越一线城市。

然而,此时三四线的高库存问题仍旧相当严峻,资金在一二线城市反复进出,却不愿给三四线城市让利分毫,去库存的政策初衷仍未能体现。

于是,2016年末到2017年,棚改货币化横空出世。

央行以PSL向政策性银行发放贷款,政策性银行再以棚改专项贷款,支撑三四线城市的棚户区改造,三四线政府获得贷款资金之后,从而有钱进行货币化安置,拆迁户拿到现金之后,就有了入场的资本。

大拆大建大补贴,三四线楼市也被彻底激活。

正是依靠棚改,大力布局三四线的碧桂园,从排名前十的房企中一跃而上,连续超越万科、恒大,跻身中国房地产一哥。

一二线的库存去了,三四线的库存也去了,然而,房价却出现全线上涨,居民手中的储备被掏空,消费增速也不断走低,高房价制造的高泡沫成为不确定的风险。

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涨价去库存的悖论

这四年的上涨历程,制造了一个相当令人困惑的悖论:楼市去库存,为何最终去成了房价暴涨?

一般商品,诸如苹果,一旦滞销,唯有降价抛售,方能去掉库存。但房子不同,越降价越没有人买,反而价格上涨的势头越猛,抢房的情绪就越高涨。

涨价去库存,这看起来是个悖论,但却符合中国最基本的政治经济学,更得到实践一而再再而三的检验。

究其根本,住房不是普通商品,而是兼具消费品、投资品和抵押品三重属性。正是这三种属性的相互作用,决定了楼市去库存只能以涨价为结局。

从消费品的层面看,住房满足的是居住需求。显然,租房与购房皆能满足居住需求。

从投资品的角度看,买涨不买跌是必然的市场铁律,因为决定其购买欲望的是预期收益。房价一旦下跌,资产价值就随之下跌,整个市场的投资欲望同样随之衰退。

从抵押品的角度来看,房价上涨,房子作为抵押品的价值随之升高,银行放贷的意愿就随之增强。房价上涨,就促成房地产与信贷的双重繁荣,从而带动金融周期的泡沫化。

所以,房价一旦上涨,就会产生顺周期的正反馈效应,反之亦然。

在中国,房产的投资属性,远远大过消费属性,这就决定了在正常市场里,房价所拥有的涨跌互现的自动平衡器功能,在我们这里并不适用。

正如很多人说的,涨价去库存,刷新了宏观经济学教科书。

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繁荣过后

在中国长达20年的房地产繁荣周期中,其间有两次颇具代表性的楼市回调。

一次是2008年,全球金融危机影响之下,楼市由盛转衰;

另一次是2014年,经济下行压力加剧,一二线城市销售惨淡,三四线城市更是高库存重压,债务问题愈发严重。

2008年的这场楼市危机,以四万亿大投资而告终,国人开始第一次领略房价暴涨的威力。

2014年的这场楼市危机,则以涨价去库存而结束,从一二线到三四线,几乎所有人都被席卷其中。

这两场房价上涨的共性在于,他们背后都有货币之水和政策之手的强力支撑。

不同之处在于,这一次的刺激手段更加直接,影响范围更加广泛,对于国民心态的改造也更为深刻,带来的影响也更为深远。

也正因此,这一次的楼市调控更为坚决,遏制高房价泡沫的决心更为坚定。

在表态上,前有“坚决遏制房价上涨”,后有“楼市调控不力坚决问责”;

在调控政策上,前有限购限价限贷限售的新常态,后有房地产税的头顶之剑;

在治理行动上,前有30城反炒房专项整治,后有热点城市约谈问责制;

在货币调控上,前有棚改货币化全民收缩,后有货币之水禁止流入楼市。

这一切,都可以归结为一个关键词:冰封。

冰封楼市,不仅可以为化解金融风险提供更广阔的空间,也能为房地产税等长效机制的出台创造基础,更能在波诡云谲的国际环境中获得游刃有余的主动权。

停止房地产去库存,现在看来还只是一地一城的个别行动,但未尝不是整个楼市巨轮全面转向的信号。

延伸阅读

深圳、海南齐亮剑,楼市传来大消息!

来源;财经早餐、澎湃新闻、21世纪经济报道

坚决遏制房价上涨!这句话可以说是今年下半年,乃至未来一段时间,国家对楼市调控的核心思想。

然而,不少炒房客以及黑中介却盯上了“租赁市场”这块肥肉。在国家大力发展“租售并举”的大形势下,炒房客及黑中介成为了助推租金上涨的害群之马。

最近,一线城市的租金上涨一度成为热点话题。

可正所谓“魔高一尺道高一丈”。刚刚,深圳突然放出大招,用一记“组合拳”,震动了全国楼市。

深圳亮剑:“房租涨停板”

8月29日,在深圳举办的房博会传来重磅消息:

深圳正在探索建立全市稳租金商品房项目制度,深圳地铁和深业集团的合资公司开发的塘朗城精品公寓为试点项目,采取严格的租金管制,一房一价、一年一调,租金年增长率最高不超过5%,面向深圳缴纳社保满一年的未购房居民,在线申请后进入排队程序。

而所谓的塘朗城精品公寓,是拥有高区248套、无缝接驳地铁的楼盘项目。再加上一房一价、一年一调,租金年增长率最高不超过5%的限制条件,深圳的楼市新政无疑像是一个“房租涨停板”,向世人宣布深圳坚决遏制房屋租金上涨的决心!

统计局数据显示,深圳市租赁价格指数同比上涨已持续11个月。2018年7月份,深圳租赁价格同比价格指数为105.0,略高于同期CPI同比指数102.5,也达到市监测预警系统的合理区间上限。

此外,按深圳市规土委对中介机构租赁成交及城中村租赁市场调研数据分析,2018年7月,全市商品住宅单位租金为82.22元/平方米,环比上涨5.17%,城中村住宅租金单位租金为39.16元/平方米,约为商品住宅租金的一半。不少深圳居民感受到了房租在明显上涨。

因此,作为一个房屋租赁大市,深圳在全国范围内率先推出一房一价、一年一调,租金年增长率最高不超过5%的“房租涨停板”模式,可谓既顺民意,又符合当前房屋租赁市场整体调控的大形势。

无独有偶,就在深圳打响遏制房租上涨第一枪的时候。海南三亚也传来大动作,让无数炒房客被关门打狗!

三亚挥刀:半年内不得调高售价

日前,三亚市发改委联合住建局,发布《关于进一步做好商品房价格备案管理的通知》。

《通知》要求此前已经申报销售价格备案但尚未销售的商品房项目,房企要依据开发建设成本,合理确定或调整销售价格,于9月30日前向三亚市发改委重新申报销售价格备案。房企应严格按照备案价格销售,6个月内不得调高销售价格。

具体来看,有三大流程。

一是重新申报销售价格备案。此前已经申报销售价格备案但尚未销售的商品房项目,房地产开发企业要依据开发建设成本,合理确定或调整销售价格,于2018年9月30日前向市发展改革委重新申报销售价格备案。未重新申报销售价格备案的,市发展改革委和市住建局将依据相关规定处理。

二是严格按照备案价格销售房地产开发企业要遵循合法和诚信原则,严格按照备案价格实施销售,不得超过备案价格销售,实际销售价格超过备案价格的不予网签。

三是保持备案价格的相对稳定。凡具备预(现)售的商品房项目,经市发展改革委审核备案后,6个月内不得调高销售价格,6个月后需要调高销售价格备案的,应重新申报审核备案。

可以说,三亚严控备案房价,无疑也给了炒房客当头一棒。众所周知,多年以前,包括三亚在内,海南的不少地区楼市十分火爆。很多楼盘都供不应求,也给了不少炒房客可趁之机。

如今随着三亚对房价调控的进一步升级,炒房客又将哭晕在厕!

三亚拉开屠龙刀,深圳亮出倚天剑,两大城市同时发声,一个控制房租价格,一个遏制售房价格,绝不是偶然。这正是国家坚决遏制房价上涨的强烈信号!

永远不要和趋势对着干,上涨时如此,调整时更是如此。