最近大家都在说,这届年轻人要做好吃苦的准备了。但世事飞转,吃苦的准备刚提上日程,一切的准备还未就绪,这届年轻人就被飞涨的房租进行了降维打击。

 在房子面前,永远不要谈中产

7月,全国热点城市的房租价格暴涨。据中国房价行情网数据,7月深圳房租同比大涨了29.68%,北京也是高达21.89%,广州21.65%,上海16.46%

即便逃离了北上广深,成都、西安也有高达30.98%、25.08%的同比涨幅。

以北四环芍药居北里为例,去年8月,60平米的两居室租金是5500,而今年同样的大小,已经涨到7200。房租涨幅达到30%左右,去年租80平房子的钱,今年只能租到一套60平的房子。

有人说,房价消灭了中产,房租消灭了穷人。但按照过去一段时间的数据来看,房租消灭的,可不只是穷人。

1、被房租打击的精英人群

美国住房及城市发展部将一个家庭/个人租金开销超过30%的可支配收入定义为成本负担(cost burdened)。由此观之,中国房屋租收比早已严重超标,达45%。

而据2017年统计局公布的数据,北京非私营就业人员平均工资为10975元,要想不构成成本负担,租房开销就不能超过10975的三分之一也就是3658元。

这意味着,在北京,能够负担起每月5000元左右房租的群体,已经算得上是中高收入人群。然而据一名刚毕业不久的机械类博士在论坛上分享的经历,他去年5300元的房租今年涨到了7100元,而自己收入只有一万出头。

近段时间的房租,就像是坐上了火箭,涨1000元是基本,随着地段与房屋质量的升级不断往上升,有的甚至到达10000元。这不仅仅是让穷人住进了桥洞,中产搬进了陋室,就连拥有极强支付能力的精英阶层,也难免感到棘手。

有消息透露,著名学者、哈佛大学燕京学社研究员黄万盛在北京每月花19000元租的房子到期后,房东径直要求上涨5000元。稍一犹豫,中介告诉他,带看时房东又提价至月租28000元。

在房价受到抑制以后,房租上涨,本是意料之中。但对比近几年房租上涨的趋势,问题显而易见。

2000年到2012年,房租增长缓慢,北京管庄一个60平米小两居直到2012年也仅涨到2500元。2012年,房租上涨到3500元。2012年到2017年,5年间上涨到4500元。而第三次一千元涨幅,上涨周期急剧压缩,只用了一年时间,就上涨到了5500元。

△北京租赁市场普通住宅租金走势图

数据来源:云房数据研究中心

据统计,北京的租赁价格指数已经连续19个月上涨。而我爱我家集团研究院的数据则表明,7月份北京的住房租赁月均租金已经到达4902元/套,环比6月上涨2.9%。而根据《财经》报道在采访北京租户所得的数据,相比去年,北京单间的月租金涨幅可高达35%,即使较低涨幅的也有20%。

2、房租上涨背后的人为

如今正值毕业季,房租上涨本属平常。且2015年至今,北京市累计拆违1.2亿平米。北京的房屋建筑总面积为8.82亿平方米,一年拆掉近6000万平米的违章建筑,相当于每年拆掉了全市1/14以上的房子。

大量的拆除并没有改变北漂青年的执着,2017年北京人口负增长仅两万。更多的人,不过是被驱赶到了更逼仄的空间里,继续苟活。供需矛盾一时激烈,也是有的。

但根据包邮区包叔的叙述,在相同的时间跨度内,上海拆掉了更多违建,达到了1.6亿平方米,比北京还多4000万平米,但并没有出现房租的剧烈上涨。

可见,北京房租的上涨实则离不开一系列的人为。

△数据来源:Real Data数据库

从Real Data的数据来看,2017年8月开始,北京租赁新增挂牌房源量逐月下降,到2018年2月到最低谷,数量不到2017年8月的一半。有人说,在房价受到控制以后,资本又将用在房价上的一系列杠杆,用在了房租上。

这一猜测,在这个月月初,被水木论坛的匿名帖子给掀到台面。

帖子是一个网名叫“仙翩”的业主发出的,在帖中他讲道:“自家房子要出租,在天通苑,120平三居,心理预期是7500很不错了,来了自如和蛋壳两帮人,自如报价8500给11个月,蛋壳给加价到9000,自如报价提高到9500,蛋壳急了,说总比自如高300元,最后几轮过后蛋壳给到了10800每月。”

在帖子中我们可以看到,这位业主在自己并没有开口要价的情况下,眼睁睁看着自己的房屋租金上涨了三千多。

该帖子发出后,一石激起千层浪。而我爱我家的前副总裁胡景晖其后的发言,更是佐证了帖子中所述的租房中介之间的房源大战。

胡景晖称:自如和蛋壳等长租公寓以超出市场价20%到40%的水平在拼命收房,引起了北京房屋租赁价格的暴涨。如此舆论一时哗然,将蛋壳和自如认定为近期北京租房市场变化的罪魁。

3、资本是否无辜?

自如和蛋壳一叠声喊冤。链家旗下的研究院说,北京租赁住房的机构化比例为10.3%,自如也表示,自己的力量还很薄弱,完全没有形成垄断,并控制定价权。但事实上,10.3%这个数字,严重缩水了。

左晖曾说过,北京总共有700万套房子中,有三分之一是在租房市场上,也就是有233万套。去年自如CEO熊林给40万北京自如客写过一封公开信。按照这个数字保守估计,自如至少已经拿下了20万套房源,市场占比至少为8.5%。自如加上相寓和蛋壳等其他品牌,北京租赁住房的机构化比例至少为20%。

自如这类长租平台,通过收集房源,进行统一的装修与家居配置,优化了北京房屋租赁市场,为租客提供了更优质的房源、更透明更安全的消费场景,也为房东提供了更稳定省心的收益。也在一定程度少,减少了“黑中介”的存在。

运营成本更高,房屋更优质,从一定程度上来讲长租公寓价格高于市场价是可以接受的。但错就错在不该通过资本圈地,囤积居奇。

“房住不炒”提出以后,“租售并举”接棒而上。政府希望有资本能够进入,完成房租的侧改革。但只租不卖的房,其利润微薄,资金回笼缓慢,企业现金流也势必窘迫。

涸泽而渔,自然是不可能的。房东也不会让自己购房的成本白白浪费掉,企业要想找回当初在售房中获得的利润,也就只能层层向下,把所有成本交给租房者买单。

于是,当初在房地产中玩起的那一套。被用到房租上来。把持房源,掌握房租定价权。房东渔翁得利,平台风生水起,只有那些租房者们,是无辜的。

4、困局何解?

人说房价猛于虎,但房租的上涨,比房价更致命。在房价飞涨的时候,低收入人群还有租房这样的后退之路。而房租的飞涨,无疑是让大量蓝领及低收入白领连挣扎求存的机会也变得渺茫。

一个让人难以生存的城市,势必会迎来大量的人才流失。而人才流失的背后,则是这个城市经济的萧条。

然而,仅仅依靠政策管控,出台指导价和举报制度,却是堵不如疏的。租金受到管制,房东得不偿失,宁愿将房屋空置。而大量空置,只会导致市场上的房源愈加减少,供需矛盾加剧。

资本原本应该动员社会剩余资源,扩大供应。就好比让私家车加入运营行列,缓解出行压力的滴滴。却在房屋的长租上长出利齿,成为啃噬“无产青年”的二房东。

与民争利、房源大战的背后离不开可发掘房源的匮乏。工业用房、酒店式公寓这类剩余资源,在政策面前,很难真正被转成住房利用起来。

但有句话说得好:“做什么的,就不是做什么的。”长租公寓的利润,又何必一定要在租金上找补回来?

好比自如的资产证券化,以租金收益权为基础资产作担保,投放到金融市场上发行租房市场消费分期类ABS,让各路资金认购,每年分红。此举资金获取成本不高,也为其后期的运营提供了资本。

而自如后期的盈利,则更是可期。链家庞大的采购量已经帮他成为全国最大的床垫厂,门锁厂、家具厂大股东。由此可见,长租平台大可以租赁聚集平台流量,再图其余伟业,又何必在租金这一条绳子上吊死,还拉下一大波垫背的穷人。

好好的房租,楞是被二房东“盘成了肉价钱”。这是人性的扭曲,还是道德的沦丧?如果这届年轻人真的需要做好吃苦的准备,也请让大家有房可居,不至于流离失所。

若连房租都高不可攀,还何谈中产?