開發商缺錢,房價可以真漲不動了……

在各類調控政策密集出台和持續性棚改政策影響下,全國百城新建商品住宅成交均價漲幅連續12個月收窄。與此同時,百城住宅庫存規模連續36個月同比下跌,回落到七年前水平。

根據易居房研究院8月30日發布的《百城住宅房價報告》和《百城住宅庫存報告》顯示,在監測的100個城市中,7月新建商品住宅成交均價12809元/平方米,環比增長1.2%,同比增長8.6%。截至2018年7月底,百城商品住宅庫存總量42369萬平方米,環比減少0.6%,同比減少8.0%。當前全國100城庫存規模相當於2011年11月的水平。

房價漲幅連續12個月收窄

數據顯示,7月份房價繼續抬頭。從歷史數據來看,2010年至2016年上半年,百城房價走勢相對平緩。從2016年下半年開始,房價曾出現過明顯拉升,當年“930新政”出台到2017年底,這一過快上漲的勢頭得到抑制。

2017年7月,房價漲幅曾創下歷史新高,達到27.6%。在“房住不炒”的定位下,一年來房價漲幅曲線總體呈現持續收窄,目前已保持連續12個月的同比增幅收窄。

在100個城市之中,一線、二線、三四線城市成交均價分別為41965元/平方米、13610元/平方米和10586元/平方米。其中:

一線城市4萬元/平方米以上均價水平持續了16個月;

二線城市1.2萬元/平方米以上均價水平持續了13個月;

三四線城市1萬元/平方米以上均價水平則持續了11個月。

值得注意的是,一線城市商品房住宅均價在今年1月創下了新高——42607元/平方米,隨後則總體處於下滑態勢。

從數據看,房價上漲的城市數量逐漸增多。今年1~7月份,房價上漲的城市數量分別為61個、72個、66個、69個、77個、74個和80個。張宏偉對每日經濟新聞(微信號:nbdnews)記者表示,“

現階段的表現並不代表未來趨勢,後期(房價)下降的城市數量還是會逐漸增加。由於企業資金面開始緊張,為了回款必然在價格上作出讓步,會帶動整個市場未來一年左右有逐漸下滑。

“另一方面,當前住宅均價略微走高,很大程度上跟最近一、兩個月,一二線城市項目結構有關。”張宏偉分析,“高端項目成交帶動均價上漲,而實際上價格本身並沒有上漲,實際上有可能還有一部分是下跌的。起碼有一部分城市是結構的因素導致了這種數據表現。”

三四线楼市大量抛售!是要凉了吗?

連續8個月樓市供小於求

報告顯示,2018年7月份,100個城市新建商品住宅成交量為4694萬平方米,儘管環比減少8.9%,但同比增長21.3%,可見“淡季不淡”。

與4694萬平方米的成交量相比,7月份供應量4419萬平方米,呈現出供小於求的態勢,並且這一情況已經連續出現了8個月。由於部分城市限價環境下,新推樓盤項目價格相對較低,認購性價比較高,也帶來了部分城市的“搶房”的現象。

張宏偉預測,“下一階段一二線城市預售審批會加快,但是土地出讓節奏也需要跟上,供應的結構才能夠跟得上。儘管一二線城市供應會增加,但整體來講還是會因為企業資金面的問題,導致銷售價格出現進一步下調。”

一線城市進入“補庫存”階段

報告顯示,2015年以來,全國百城城庫存規模呈現出持續性的下跌態勢,近三年,全國去庫存普遍取得了較好的效果。

截至今年7月底,百城新建商品住宅庫存總量為42369萬平方米,環比減少0.6%,同比減少8.0%,當前城庫存規模相當於回落到了七年前即2011年11月的水平。

其中,一、二、三四線城市新建商品住宅庫存總量分別為2259萬平方米、21715萬平方米和18395萬平方米,環比增幅分別為4.5%、負1.5%和負0.2%,同比增幅分別為3.1%、負11.3%和負5.1%。

從同比增幅數據看,一線城市在連續34個月庫存同比下跌後,6月份首次出現同比正增長,7月份同比正增長繼續,易居房地產研究院判斷,一線城市正進入“補庫存”的階段。

張宏偉預測,“三四線城市供應量會加速,供求關係會因此發生變化,反而導致下半年到明年這些城市去庫存壓力加大。”