樓市下半場怎麼走?這位地產大佬說透了

 

“安全第一”。

在2018中期業績會上,孫宏斌毫不猶豫地說。在孫宏斌看來,宏觀調控政策在短期內不會放鬆,購買預期也會發生變化,融創要做到安全第一。

市場驚呼,孫宏斌變了。

在人們的印象里,無論是與聯想長達二十多年的是非恩怨,還是“揮淚斬樂視”的悲情,抑或對壘王石宣言挑戰萬科霸主地位,還是在“摔杯子聲中”快意接盤萬達文旅,孫宏斌和融創一直都被認為“狼性房企”的代表。

樓市下半場怎麼走?這位地產大佬說透了

2017年,融創更是坐上中國房企第四把交椅,2018年中期的凈利更是暴增288%。

為何突然之間,孫宏斌變得“保守”了?

1兩個判斷:調控不會放鬆,預期發生變化

孫宏斌的變化,不是突然發生的。

2015年和2016年,融創成為中國房地產市場最耀眼的明星。就在這兩年,融創在一二線城市大舉併購,堪稱“併購之王”;融創出沒之處,更是地王頻出,轉而收穫“地王收割機”的名號。

然而,2016年之後,融創拿地步伐全面放緩。原因是,孫宏斌預測樓市即將發生變化:

第一,這次宏觀調控的嚴峻程度是超乎想象的,政策沒有放鬆的跡象,有些地方還在加緊。

第二,隨着政策的持續,消費預期、購買預期也會發生變化。

這是2016年的判斷,如今這些預測正在一一應驗。

自從2016年史上最嚴樓市調控開啟以來,調控的態勢一直都在收緊,從未放鬆。樓市調控之嚴,前所未有;官方態度之堅決,也是前所未有。正是在這種強勢調控預期之下,消費預期也正在發生變化,多地市場已經開始橫盤調整。

面對這種形勢,融創早已停止在公開市場拿地。事實上,今年以來,全國土地流拍已經超過800宗,其中不乏上海廣州杭州南京等熱點城市,對前景謹慎的顯然不只融創一家。(更多可參閱《800宗土地流拍,19萬億債務壓頂,歷史一幕正在重演》)

當然,前兩年的瘋狂併購,讓融創收益頗豐。目前,融創的土地儲備規模達到2.31億平米,總貨值3.29萬億,足夠未來兩三年的開發,這也是孫宏斌不用冒險的底氣所在。

2未來五年:不會大漲也不會大跌

樓市已經進入冰封期,這是所有人的共識。

在今年3月的亞布力論壇上,孫宏斌就對此有了更加通俗的解釋:

這個行業不存在大幅度上漲的可能性,也不存在大幅度下降的可能性,今後五年都是波動的。

政府的干預只能讓波動顯得窄,如果政府不管話,前年、去年一直漲,然後下到很低。現在政府在管,是讓波動變窄,今後五年甚至十年裡面都是在波動區間,在波動向上。

所謂政府干預讓波動顯得窄,其實就是政府以限購限售冰封樓市,既要遏制房價上漲,又要防止房價下跌。

樓市下半場怎麼走?這位地產大佬說透了

近可,以時間換空間,防止金融風險疊加;遠可,為房地產稅的出台騰挪空間。

3一二線VS三四線:三四線不會碰

對於一二線與三四線的選擇,不同房企的態度截然不同。

恆大碧桂園是三四線戰略的最大受益者,藉助這一波棚改貨幣化的狂飆突進,三四線樓市絕地翻身,恆大碧桂園藉此雙雙超越萬科,先後登上中國房地產一哥的寶座。

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不久前,恆大表示,未來只會覆蓋一二線、發達三線城市,四線不打算去。

身處第四把交椅的融創更徹底。早在2015年,孫宏斌就明確表示:

不會進入三四線城市,即便二線城市,也需要優選進入。

在這次中期業績會上,孫宏斌更是直言不諱:

市場變化後,三四線涼的最快。很多開發商之所以感到焦慮,是因為他們布局有問題。

的確,正如我們在《棚改貨幣化退潮,三四線房價註定涼涼》一文中所論證的,棚改貨幣化一旦退潮,三四線的房價上漲就難以持續。以三四線作為主要布局的房企,顯然要開始面臨大幅調整的壓力。

4買房子VS買股票:買房不如買股

買房還是炒股,對於許多投資者一直都是兩難選擇。

在過去長達二十年的房地產大牛市裡,買房的收益遠遠超過炒股。然而,隨着樓市冰封、行情逆轉,買房的優勢變得不那麼明顯。

孫宏斌的建議是:

有購房需求的,比如結婚,可以買。如果投資,還是買股票好,比買房子好很多。

的確,從估值上看,樓市正處於二十年的大頂,而股市正處於這一輪的底部。

但是,到底買房還是炒股,其實沒有固定答案。有必要指出的是,買房是專業活,炒股也是個專業活。有太多的人跟着行情跑,追漲殺跌,到頭來成為滋養別人的韭菜。

顯然,無論買房還是炒股,都要有自己的判斷。沒有永遠只漲不跌的市場,要守好自己手中的錢。

5房企大分化:兩年後見真章

2018年中報,無論是內股房企,還是港股房企,業績都一片爆紅。然而,與此對比,房地產股價卻在一路下行,甚至跑輸大盤。

這背後的道理在於,由於銷售回款的原因,房企的業績都有滯後性。這方面,孫宏斌說的很清楚:

今年你看大家的業績都不錯,是因為今年反映的都是2015年、2016年或者一部分2017年的業績反映在今年,所以大家今年的業績都不錯。

在孫宏斌看來,兩年以後,業績分化會比較嚴重,是因為兩年後會反映出今年的業績和明年的業績。

今年的業績、明年的業績分化就比較大了,因為在前年買的地如果按限價賣,一定是虧錢的。

制約房企未來的因素有二,一是限價,限價是強制讓房企讓利於剛需,房企不得不通過雙合同、茶水費來彌補這一差價,但隨着搖號的普及,房企已無多少投機空間。

另一方面,麵粉貴過麵包,在2017年高位拿地的房企,必然要面臨業績走低的未來。

6孫宏斌的忠告

孫宏斌半生戎馬,90年代在聯想一度被定為接班人,後來卻被柳傳志親手送進監獄。出獄後,孫宏斌創立順馳,進軍房地產,大舉拿地,令行業側目,2006年,順馳因資金鏈斷裂,無奈割肉。

出師未捷,孫宏斌並不氣餒。2010年,孫宏斌攜融創歸來,以併購玩法到處抄底,一舉將融創送往中國房企第四把交椅。

這樣一位地產大佬,如果說靠着賭性一次次絕地重生,顯然並不客觀。在激進背後,還有着對於政策、市場極其敏銳的判斷。

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