萬科,時運沒有變遷

 

1985年,國務院對機電產品進行全面清理,王石感覺到放像機即將滯銷。而公司預訂的兩萬台已在途中,不能退貨。

 

他叫來廣告投放部經理,要其馬上投放一個廣告:公司急購2萬台放像機。

 

“咱們不是賣放像機的嗎?怎麼變買了?我是不是聽錯了?”

 

“你就不要問那麼多,明天就刊登《羊城晚報》和《南方日報》。”

 

出售放像機的電報如雪片一樣飛來,王石組織四個驗貨小組,一口咬定:看到現貨檢驗之後才能簽訂合同。市場開始傳聞王老闆的大訂單,零售價從2700元上揚到2900元。一分錢沒花,市場就穩住了。

 

同一時間,王石把成本1900元的放像機以1500元的虧本價出給陳宇光,抓緊回籠資金。

 

放像機陸續到貨後,價格果然雪崩,2000、1700、1300、900……當價格跌到800元時,王石交代,只要不超過1000元,全收。收進來的貨,再以1100~1200的價格出貨給陳宇光。

 

一役下來,不僅補了之前虧損的600萬,還盈利400萬。

 

這家名叫“深圳現代科教儀器展銷中心”的公司,名字一路改,直到3年後定為“萬科”。

 

01 誕生

萬科成立之初步履維艱。作為中國最早一批股份制改革的企業,股票賣不出去。

 

其中深圳一家名不見經傳的華為公司,認購了20萬股。老闆任正非請萬科人吃了頓烤乳鴿,解釋說公司尚處在艱難創業階段,流動資金有限,否則應該多買點。有遠見的畢竟是少數,市場整體很不熱情,即使深圳市委書記自掏腰包帶頭買、王石拿出存款的4/5買,依舊還有350萬股沒有推銷出去,在距離最後一個工作日下班前的最後一刻才賣掉。

 

完成股份制改造的1988年,萬科第一次參與土地拍賣。

 

威登別墅地塊,最後幾輪就剩萬科和另一家輪流叫價,每一次舉牌都膽戰心驚。一直由楊海生代表萬科舉牌,最後一輪,王石搶過楊海生手裡的牌子,親自喊了一個跳升的報價。算一算,成交的樓面地價已經高於這塊土地周邊的住宅產品的平均售價。換句話來說,按市場價把附近的住宅樓買下來,拆掉重建都比買這塊地更合算。2000萬在當時中國堪稱天價,很多人覺得瘋了,萬科內部主流建議毀約,寧可交罰金。但王石堅持認為,不僅不能毀約,還要繼續競價拿第二塊地。

 

那時的他已經知道爭取輿論的重要性,一定要為這個高價找個理由。讓秘書去地攤上買來所有的風水書,讀了一個通宵。第二天,對記者大談,威登別墅地塊的風水龍脈,這裡蘆葦茂盛,那裡聚水為財,左青龍右白虎前朱雀後玄武……

 

地產並不是萬科的重心。起步於飼料貿易,如今的萬科已經成長為多元經營的公司,旗下包括貿易、零售、工業供電。甚至在這一年還成立了影視部,拍攝電視劇。

 

和堅決不招清華的任志強相反。正值用人之際,萬科對北大清華的學子不問專業照單全收。北大國際經濟專業畢業的郁亮,肯定沒有想到自己將來會主政世界最大地產公司,當時走進和平路50號,為的是應聘萬科連鎖業務的職員機會。

 

80年代不過是熱身,90年代才是奔跑的季節。

 

1991年,萬科的上海西郊別墅,圖紙剛出來,88套別墅即被訂購一空。不過建造完成之後,發現大問題,設計道路的轉彎半徑不夠,汽車開不進停車庫。追究下去原因也很簡單,設計師是騎自行車的,從來沒有駕駛過汽車。

 

更好玩的例子是王石去海南,參觀一個別墅區,看到示範單位的洗手間中有兩個並排的馬桶。開發商說這是情侶別墅,對自己的創意頗為得意。事實上,情侶會一起洗澡,但是一起坐馬桶,應該不多。。。

 

總之,中國地產行業,就這樣驚悚地起步了。

 

身處深圳的萬科享受到了黎明的第一縷陽光,外因和內因都讓他趕上了。

 

1988年,黨的十三屆三中全會把“逐步實現住房私有化”提為改革內容。但是福利分房,根深蒂固,政府按照經驗,主推增量改革。作為漁村起步的深圳特區舊房少,改革阻力小,造就了中國第一批商品房市場。1987年,深圳市政府已經開始實行土地拍賣政策。

 

同一時間,萬科先後發行A股、增資擴股、發行B股,雖然磕磕絆絆,甚至引狼入室,但是在改革開放大潮翻湧之時,成功募集到一批發展資金。

 

萬科城市花園,距離虹橋機場不超過1500米,每隔10到15分鐘就有一家飛機轟鳴而過,震耳欲聾的環境顯然不適合居住。但是銷售卻異常火爆,排隊的購房者兩次擠碎了售樓處的玻璃門。定金現鈔收了人民幣兩個多億。銀行派人攜帶裝款鐵皮箱收錢,重量超負荷壓壞了大理石地板。

 

中國人對於居住環境的需求,從誕生之初就是極端地供不應求。

 

02 專註地產

B股的發行提醒王石,萬科除地產開發外,其他業務的利潤率都開始明顯降低。進出口業務營業額佔比70%,卻只貢獻利潤25%;相比之下,萬科在上海的第一個地產項目西郊花園,銷售額佔比5%,卻貢獻利潤20%。

 

郁亮還沒機會染指地產,28歲的小夥子被王石指派負責萬科四大板塊之一的股權投資部。那一年,萬科自己當了一會門口的野蠻人,通過二級市場購入申華股票,企圖控制上市公司。實控人出爾反爾,股東大會上,小股東在台下喊“王石滾出去!萬科滾出去!”王石和郁亮只能從後門溜了,狼狽不堪。

 

很快,萬科嘗試到了自己被野蠻人敲門的滋味。B股發行不利,承銷商君安證券只能自掏腰包吃進賣不掉的股票。市場不景氣,萬科的股票套在手裡,也不是個辦法,於是暗中聯合各大股東,企圖召開臨時股東大會改組董事會,美其名曰“提意見”,但實質上是叫王石滾蛋。後面的故事,消費了太多史家的筆墨,大家耳熟能詳。雖然君安控制萬科的意圖失敗了,但是君安提的“意見”當中有一條“全力發展和充實地產業務”,倒是實實在在獲得了落實。

 

1993年,萬科的房地產業務中,寫字樓項目占的比例達到75%,住宅僅僅佔25%。政府針對經濟過熱開展宏觀調控,萬科依舊上馬北海萬科城市花園、成都萬興苑、石家莊銀都大廈、深圳海神廣場和鞍山東源大廈等大項目。此後,繼續上馬天津城市花園、北京城市花園、武漢萬科廣場、瀋陽城市花園和大連郵電大廈。擴張到了1995年終於戛然而止。沒錢了!由於投資過於分散,成都萬興苑、深圳海神廣場、福景大廈、武漢萬科廣場、天津金剛橋高級公寓、鞍山東源大廈都因資金短缺相繼爛尾。

 

王石開始思考,既然地產最賺錢,索性賣掉別的業務,把資金和資源集中到地產上。

 

為了表明決心,王石將一度奉為寶貝的、年收入十幾億元的萬佳超市賣給了華潤,後者作為華潤超市板塊存續至今。郁亮也接到指示:賣掉手中32家企業的股份。

 

1994年,歷經貿易、工業、商場、股權投資之後,萬科才將房地產業務確立為主導業務。王石轉動方向盤,公司告別多元化,駛向專業化車道。

 

萬科重地產,準確地說,重住宅地產,更準確地說,重一二線城市的住宅地產。

 

03 大股東

1997年,北京飛往深圳的飛機上,任志強準備降落,拍了拍包里收着的1000萬定金支票,滿懷期待。兵貴神速,當王石告訴任志強萬科當時的大股東深特發,願意出售萬科股權。任志強以最快的速度召開董事會,通過收購萬科的決議。第二天晚上就踏上了這班飛赴深圳的飛機。

 

記得那天飛機略微晚點,到達深圳已經是半夜12點多,萬科財務總監郁亮在機場迎接,去酒店的路上告訴任志強一些不好的消息。任志強沒怎麼在意,出發前和王石反覆電話確認過的事怎麼可能變?深圳夏天的晚風暖洋洋的,45歲的老任還是一頭黑髮,到了酒店竟然香香地睡了幾個小時。第二天早上10點深特發的會客室,任志強被很明確地告知,不轉讓了。自己白高興了一場,身為華遠地產的董事長,連深特發書記的面都沒見着。

好事多磨,三年之後,趁着深特發經營困局,任志強最終完成了對於萬科股權的收購,坐上了萬科第一大股東的位子,只不過這一次他不是華遠董事長,而是華潤置地執行董事總經理,代表華潤收購萬科。

 

之前王石把萬科旗下的怡寶蒸餾水、萬佳超市賣給了華潤,有了愉快的合作,這兩塊業務至今存續。

 

從此,萬科有了自己挑大股東的傳統。深圳特區發展公司,在戰略眼光、市場號召力、投資實力上都不太行,至少王石看不上。無論在資本市場還是戰略布局上,萬科的前進都需要一家更宏大、更有實力的股東。

 

華遠當然不錯,不過也只是個國企,背後是北京市西城區政府。而華潤可是實實在在的央企,號稱周恩來以兩根金條創辦的企業,名字的第二個字,取自開國領導人“毛潤之”。

 

2000年華潤順利入主萬科成為大股東後。華潤集團總經理寧高寧說,現階段,資本或規模將取代細節成為公司進步的主要動力。

 

地產的勝利,終究是靠資本和規模成就的。

 

04 危機

97年亞洲危機還沒有過去,朱鎔基南下深圳,市委安排了3家出口型企業,3家房地產企業參加座談。

 

王石發言的選題很講究,正是朱總理任內最自豪的政績——分稅制。

 

數字和圖表製作得太慢,見總理的會議,王石竟然遲到了。3天前剃的光頭,配上西裝領帶,推門而入時,格外亮眼。

 

按照順序,輪到王石,清清嗓子,掏出表格準備發言。突然,市委書記開口跳過王石,讓下一個企業發言。因為遲到,被剝奪了發言機會。不過一圈發言下來,同場的幾位老總不爭氣,被實幹派的朱相三言兩語找到發言里的破綻,掛了,氣氛尷尬。書記只能示意,“小王,你說說吧。”

 

分稅制果然聊得很投緣,借題發揮,又聊起總理最關心的——明年的內需。亞洲金融危機,出口很不樂觀,中國經濟需要新的增長點。地產到底能不能作為支柱產業?總理斬釘截鐵:兩年內一定要把住宅行業促成支柱產業。

 

97年亞洲金融風暴,98年中國出口增速幾乎為0,1999年出口出現負增長。為了拉動經濟增長,國家政策轉變為刺激內需。房地產行業上下游長,能夠帶動建築、水泥、鋼材等大量生產和就業,逐漸成為國民經濟支柱產業。政策刺激真是一波接着一波,1998年房改,1999年房貸,2001年稅費改革,2002年土地招拍掛。地產對於GDP的貢獻一躍而起,達到15%。

 

多年後當人們回望歷史,2007年發生一起重大冤案,教育部公布新詞——“房奴”,形容負債買房苦不堪言的人。要不怎麼說,輿論這東西真是混蛋呢?各路輿論狠狠批判了一番,但僅僅5年之後,命運就見了分曉,那時咬咬牙買房的後來都收穫財富,翻身當了主人;耍嘴皮子不作為的人,後來徹底成了生活的奴隸。

 

時代的洪流里有人高歌猛進,有人丟盔卸甲。中間豎著一棟棟房子,將往後的河流分割成涇渭分明的兩道。

 

中央對於房價的調控,調控一輪,暴漲一輪。2007年,萬科的銷售金額三年翻了5.7倍,突破500億元。7月廣東東莞塘廈地塊,起拍價6.4億,開拍後1分鐘漲1個億,最終萬科26.8億拿下“廣東地王”。2個月後,經過239輪爭奪,萬科27.2億拿下“福州樓王”。

 

地王正是豪邁處,一擲千金笑蒼生。王石卻說,樓市拐點到了。

 

柴靜問王石,拐點到了嗎?王石說,到了。問任志強,任志強說怎麼可能。問到潘石屹,潘石屹說,我找水喝。

 

時間半推半就地走到了第二年。

 

2008金融危機火勢不減。萬科的房子降價賣,售樓處被砸,正在最狼狽的時刻,中國政府由調控樓市轉為刺激樓市。從寬鬆貨幣政策,到契稅營業稅減免,房價終於迎來空前暴漲。2009年,全國平均漲幅23.3%,其中上海漲幅56.7%,真乃烈火烹油。

 

幾年後在通州台湖地塊失守於萬科之後,任志強忍不住了:你們就是不敢說萬科,他們每次都舉了天價的牌子,他們拿“地王”了,你們也不敢說。

 

05 再提多元化

王石放出過狠話:“就算我死了,你們搞多元化,我還是會從骨灰盒裡伸出一隻手來干擾你。”一次會議上,還“不點名”地批評有的企業,又做鋼鐵又做房地產,不知道到底要幹什麼。衣公子的朋友們扳腳指頭一數,都說嘲諷的是復星。

 

2012年底,郁亮試探性地提萬科做“城市配套服務商”,特意挑在西部一個小城市說這話,讓當地一個小媒體做報道。為的就是放一點點風聲,先看看王石的反應。盤算里,如果王石說不行,就再改改。再後來小心翼翼地試水商業地產,郁亮也不敢明說,只是偽裝成“萬科要給住宅做配套”。

 

或許是該改改了。翻翻世界500強,上榜的房地產公司全部來自中國。這個行業的中國玩家們只要資金鏈不斷,躺在地上就能賺錢;誰的膽子大規模大,誰就賺大錢。翻翻人類歷史,這樣的時代機遇有過幾次。

舞曲越是美好,曲終人散的那一刻便越是慘烈。

 

郁亮要為萬科謀一個未來,曾經被王石賣掉的物流業務,如今又花費巨資造了起來。

 

奈何,中國地產商的未來太難找了。萬科2018年合同銷售6000億,年報里這樣寫道:我們至少需要建立六個千億級業務,才能再造一個今天的萬科。

 

2012年郁亮便到處遊說地產“白銀時代”。和郁亮的佈道一起開啟的,是一個量價暴漲,史無前例的地產“黃金時代”,千億房企俱樂部是從那個時候開始擴招,2012年千億房企只有4家,2018年達到30家。

 

中國地產研究的最大障礙是數據缺失。基於各種原因,中國公開的數據比西方少很多。就在萬科提倡“白銀時代”的同一時間,萬科決定自己干,時任董秘譚華傑帶着豪華團隊,做了一場浩大的量化研究。這項研究涵蓋了過去 40 年所有能找到數據的經濟體,其房價和可能對房價有重大影響的所有宏觀指標。報告中提出的,居民部門利息保障倍數和新房名義市值對居民最大購買力佔用比例這兩個指標,是衣公子覺得多年來量化樓市走向最好的指標。譚大師通過這兩個指標度測,“中國房價已經嚴重泡沫化”或者“泡沫即將破滅”的結論依據不足。

 

一些結論同樣令人印象深刻,比如,幾乎所有在中國這個城鎮化水平階段的國家,房價都經歷着較大的上漲。再比如,北京、上海的財富比紐約更集中,土地供應卻比不上紐約,因此房價超過紐約,是大概率事件。

 

06 沒有比地產更賺錢的了

2004年,媒體反覆炒作“1996年至2003年間我國耕地面積減少了1億畝”,並且把原因歸結於城市化和工業化吞噬耕地,威脅糧食安全。根據1996年“一調”數據,中國耕地總量19.51億畝,如今這反覆炒作的1億畝被描述成了懸在頭頂的利劍。為了響應,2008年出台的《全國土地利用總體規劃綱要(2006-2020年)》,明確表示要“守住18億畝耕地紅線”。魔鬼藏在細節里。矛盾的是,這個綱要給出的數據,恰恰否定了“城市化吞噬耕地”。該文件記載1997至2005年期間,全國累計實現生態退耕1.0294億畝。

 

2013年底,耗時6年的《關於第二次全國土地調查主要數據成果的公報》終於公布,中國耕地數量為20.3億畝。得益於測量技術和測量手段的提升,事實上我國耕地面積比2006年制定“18億畝”紅線時的數量還額外多出2億畝。再加上生產力的提升,可以說已經為糧食安全保駕護航。

 

罷了,往事休提,讓尷尬隨風飄散。

 

聽聞 “嚴守18億畝耕地紅線”的消息,開發商和地方政府都是鑒定的反對者,顯然限制賣地嚴重影響的利潤和財政。但是短短几年,大家瞬間安靜,原因也很簡單,實踐里唱到了甜頭:原來控制供給,價格才會突飛猛漲。

 

只剩任志強孤零零地出來喊一句,“18億畝耕地紅線是中國房價高漲的罪魁禍首”。

 

以2005年為拐點,大城市供地急劇下降,從此再也沒有回到當時的水平,時至今日,上海、北京的未來戰略依然是減量發展。國家戰略層面要控制超大城市規模,但是市場層面好的產業和工作機會明明是向一線城市集中。政策向左,現實向右,拉扯着中國城市的未來。

 

即使在有限的土地供給中,住宅用地在結構上也不合理。

 

國際上工業用地佔城鎮總面積約15%左右。以圖中某一線城市近兩年的土地供給為例,工業用地和住宅用地的你爭我奪就異常激烈。背後,是政府利益最大化的考量,工業用地基本白給、容積率也低,但是可以產出GDP;住宅用地給的少,但是可以保持很高的單價,財政賣地收入才能最大化。

單位:萬平方米,來源:wind,整理:衣公子

 

王石說過,內地城市人沒有資格住大房子,香港化就是北京上海的趨勢。要衣公子看,也未必,中國的土地,哪怕是一線城市能提供的土地供給量也是綽綽有餘,只是土地資源錯配了而已。

 

房價由供需決定,但是從斥責炒房團,限購限貸,再到搖號買房,已經證明解開中國房價秘密的鑰匙不在需求,而在鮮有人能夠觸碰的另一端——供給。

 

成功預測5000點不是夢,一線房價翻一番的任澤平對於房市調控的論述更為精確:中國地產調控,重抑制需求,輕增加供給;其背後,就是土地財政。其結果必然就是一二線城市缺供給,三四線城市高庫存。

 

儘管銷量第一的位置已經拱手想讓,但是翻翻萬科2018年的年報,按權益投資金額計算,81.4%位於一二線城市。依舊是王者風範。

 

形成鮮明對比的是,萬科的64個物流地產項目,總建築面積494.3萬平米,收購印力、普洛斯、太古冷鏈等行業巨頭,一系列令人眼花繚亂的操作之後,號稱中國第一物流公司的萬科,物流收入歸入“其他業務收入”,佔比1.1%。是的,地產和物業收入合計98.9%。當然,無論是“機器人、智能建造、現代農業三大方向”的碧桂園、還是“地產、旅遊文化、健康養生、新能源汽車四大產業格局”的恆大,也是一樣的景色。

 

一年前,郁亮說,“萬科未來不是地產企業”。一年後,年報後的推介會上,郁亮無奈一笑,說道,“找不到比地產更賺錢的”。

 

無論是93年的宏觀調控,07年的“拐點論”,還是12年的“白銀時代”,甚至是2018年的“活下去”,萬科的表現總讓人想起文首提到的,王石收購放像機的廣告。萬科在發表少數派觀點的同時,並沒有踏空時代,反而能夠踏過別人的屍身,勇往直前,屹立不倒。曾經同台對弈的很多人,如今都已雨打風吹去,萬科依舊是這個時代最會順勢而為的人。

 

在2018年萬科業績衝刺階段,郁亮反覆引用自己正在讀的《時運變遷》(Changing Fortunes)。保羅·沃克爾和行天豐雄在書中講述了國際貨幣體系的變遷,以及由此帶來的大國命運的轉折。

 

地產商們的時運是什麼呢?是2018年國有六大行新增貸款一半是房貸,又是土地遊戲的遊刃有餘。時運沒有變遷。