惊家两兄弟,惊喜不常在,惊吓常常有!

 

股市走成鬼故事,楼市也要变惊悚片!

 

近期,财政部发布关于棚改的重要文件,文件显示:2019年全国棚改开工计划约为285万套,相较于此前450万套的预期,足足少了165万套。

 

和2018年625万套的棚改实际执行规模相比,更是直接腰斩!

 

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85.2%的城市,要麻烦了!

 

没有最低,只有更低!

 

尽管,年初各地方政府已经主动对自己下了狠手,调低了棚改计划,但财政部的文件告诉大家:下调远远不够!We need more!

 

根据2019年年初各地方政府棚改计划,绝大多数省份就已经大幅度降低了棚改计划,比如,山东、山西、河南降幅超过70%,新疆、青海降幅超过50%,西藏、四川、浙江、海南降幅超过30%。

 

各省棚改计划加总之后的结果是:

 

较2018年下降30%!

 

开头说了,根据财政部的文件,2019年的棚改计划相较于2018年实际执行结果降幅超过50%!

 

对比各省的30%,差额在谁身上呢?

 

看下图:

 

 

上面的表格显示:补缺最大的省份是辽宁,一个响指76%的棚改计划没了;吉林、湖北失去了超过60%的棚改计划;陕西、河北也有也都是5成上下的计划消失在茫茫人海。

 

最应该没事偷着乐的省份有两个,一个福建、一个四川。

 

财政部给福建的名额大幅度超预期,一下子多了70%;四川则是原本自己调低了30%,如今财政部又给不回来3成,一去一补和2018年相差无几!

 

棚改计划大幅度下降,谁最受影响呢?

 

老生常谈,但不得不谈,还是三四线城市。

 

根据机构的测算,2016年,一线、二线、三四线城市通过棚改分别拉动商品房销售55万平、0.3亿平和1.4亿平,占当年商品房销售面积的1%、6 %和15%。

 

2017年,一二线城市没怎么变,三四线城市进一步受益棚改的催化作用,商品房销售面积受棚改拉动1.8亿平,占当年销售面积的17%。

 

爬得高,跌得痛。

 

三四线城市楼市更受益于棚改,所以当棚改退潮的时候,阴影面积可能也要大的多。

 

此前机构曾经测算,对三四线城市来说,如果2019年棚改是450万套,那么预计拉低三四线城市及以下销售会降低6%—10%;如果棚改是300万套,则会拉低8%——11%;

 

现在的情况是285万套,这意味着,比机构测算的下限11%,可能还要低!

 

第一财经之前曾经做一个城市榜单,说中国338个地级市里面,一线城市有4个,新一线有15个,二线有30个。

 

小学数学计算一下,三线及以下的比例是85.2%。

 

也就是说,棚改大幅度降低,可能会有85.2%的城市受到相对负面的影响!

 

那么问题来了,为什么棚改的潮水没有像爱如潮水一样紧紧跟随,而是迅速褪去了呢?

 

前央行官员,盛松成1月份表达过一个最重要的理由:

 

他说:我国最近20年来房地产市场化,只有最近一两年首次出现三四线城市屋价大幅度上涨,市场热度反超一二线城市,增速很高。

 

如果离中心城市很近这个不怕,人口、产业都不怕。但是相当大一部分是远离中心城区的,随着人口向中心城市迁移,人口流失,这些三四线城市的楼市就存在巨大风险。

 

实际上,除了盛先生的预警,还有几个因素同样值得关注。

 

第一,落户的风向变了!

 

这几年棚改高速扩张,初衷就两个,一个是去楼市库存,一个去农业户籍,也就是加速推进2020年1亿人落户的小目标。

 

从效果来看,去库存效果非常好,在去年,三四线城市的库存甚至比一二线都低;

 

落户层面呢?

 

1亿人落户的小目标,转化为户籍人口城镇化率是要达到45%。

 

小目标是在2014年提出的,要在2015年到2020年5年时间里完成。

 

从户籍城镇化率考虑,2014年提出的时候高层发现,最主要的发力点应该是三四线城市。

 

因为2014年,一线城市的户籍城镇化率为86%,二线城市为48%,而三线城市不到30%。

 

也就是说,2014年,唯独三线城市没有到45%的目标。

 

几年发力之后,三线城市怎么样?

 

机构的数据,2017年三线城市的户籍城镇化率已经变成了42%(没看错,进展非常快)。

 

2018年,全国户籍城镇化率为43.47%,比2017年又提高了1%左右。

 

考虑到户籍城镇化率加速的时间和棚改加速的时间几乎完全对应,所以棚改对户籍城镇化率的贡献应该非常大。

 

2018年棚改的实际执行套数是625万套,高于2015到2017年平均每年600万套的规模。因此,如果比照2015年到2017年每年600万套棚改对应每年4%户籍城镇化率的效果,2018年三线城市的户籍征城镇化率同样非常可观。

 

既然2020目标可期,那么也就不需要继续每年600万套以上的棚改高规格。

 

另外一个角度,也能看出高层对落户这回事的心态变化。

 

发改委4月份关于放开户籍的超级文件里,主要提到两个事,一个是大城市要进一步开放;另个一就是,破天荒的提出“收缩型城市”的概念。

 

收缩型城市概念的提出,步点和节奏踩得这么好,很可能也是因为户籍目标基本达成,继续做下去,除了拉动屋价以外,实际意义已经不大。

 

未来是城市圈,大城市化的时代,抓小放大,顺其自然,顺应市场规律,才是最经济的。

 

所以,1亿人落户的方向,已然变了!

 

第二,地方政府亚历山大!

 

天下没有免费的午餐,棚改是要钱的。

 

地方政府这几年,因为主打货币化安置,导致棚改的成本迅速提高。

 

据机构测算,2015年货币化安置和实物安置的成本差不多,但随着屋价上涨,差距正在迅速拉开。

 

2016年,货币化按照的费用是实物安置的135%;2017年则是160%;2018年数据没出来,但预计更高。

 

每年都会下发一个关于城镇保障性安居工程专项资金分配表的文件,文件里面标注了地方政府的财政困难系数。

 

我们在对比了2018年和2019年的地方政府财政困难系数之后发现,除了安徽、北京、厦门、青岛等地方,绝大多数省市财政困难系数都是上升的。

 

其中,中西部省份财政困难系数普遍在70以上,青海、宁夏、西藏更是接近90;

富裕的东部地区,2019年财政困难系数多数在50以下,但上升的速度要高于贫困地区。

 

比如天津,2018年财政困难系数是30.8,2019年已经变成45;广东2018年为45.35,2019年已经上升到51.71;浙江也由40上升到47.45;山东也更是已经突破60;

 

 

所以,棚改减速,某种程度上也是化解地方的财政压力,让地方好好喘口气。

 

总之,无论是2020小目标,又或者地方因素,棚改大幅度削减已是不争的事实,对于三四线城市的楼市来说,利空出尽,并不意味着利好,反倒是漫漫长夜。

 

2

降维打击!一线城市,疯狂抢人!

 

屋漏偏逢连夜雨,棚改没了,对手来了!

 

以前总说二线城市拼命抢人,现在一线城市为了抢人也是豁出老命。

 

广州今年1月份刚出过一套俗称“1+1+3”人才政策,把学历类人才入户年龄放开了5岁,且应届生可直接入户。

 

4月28日,广州又一次按捺不住对人才的饥渴,公布了最新款人才政策:

 

据广州市人力资源和社会保障局网站公布的关于《广州市引进人才入户管理办法实施细则》,硕士及以上学历取消入户社保年线限制,无需6个月社保缴纳期;本科只需要交社保6个月就可以入户。

 

深圳常住人口增加快,地球人都知道。广州其实也不遑多让,以最近3年统计数据看,粤港澳双子星不分伯仲,常住人口增量相差无几。

 

隔壁广州发力了,深圳自然不敢怠慢!

 

就在广州人才新政的第二天,深圳便发布了三款适配去年8月份的房改配套政策。

 

4月29日晚间,深圳市住屋和建设局一次性公布《深圳市公共租赁住屋建设和管理办法》、《深圳市安居型商品房建设和管理办法》、《深圳市人才住屋建设和管理办法》,对公租房、安居型商品房、人才房三种“二次房改”中保障性住屋的建设、申请、分配流转、监管、法律责任等作出详细规定。

 

这三个文件是去年8月发布《关于深化住屋制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住屋供应与保障体系的意见》(以下简称《意见》)的配套文件。

 

文件的最核心内容其实由六个数字组成:

 

根据文件,到2035年深圳将新增170万住屋供应量,60%以上为保障性住屋,即公租房、安居房、人才房各占20%,其中公租房租赁价格约为市场价格的30%,安居屋价格约为市场价格的50%,人才房的价格约为市场价格60%。

深圳知道自己屋价高,也知道要留住人才必须解决高屋价。

 

既然市场的手起不了作用,那有形的手该出手时就出手!

 

一线城市财政压力小,有钱有条件对人才广开钱路,而三线及以下城市则因为透支棚改,在为过去买单。

 

一上一下,降维打击之后,结果只可能是人才加速流入头部城市,长尾效应在这根本不存在!