成功也让人迷之自信。

3月14日,天津静海,富力新城雍景豪庭四期工程,一人从高处坠亡。

3月29日,福建龙岩,建发富力·玺院项目,一人从高处坠亡。

死亡,并不是无迹可寻。从2016年4月到2019年3月,富力在天津的项目发生了3起伤亡事故;而福建省住建厅去年就通报过富力子公司违法违规情况。

早年,富力负责工程项目开发和工程管理的联席董事长、总裁张力曾被报道经常顶着夏日三十多度的高温,四处巡视工地,亲自检查施工质量。

去年8月,富力董事长李思廉被问及“加快土地开发周期、增加资金周转,安全方面如何保障”时,他表示:“富力在这方面所做的准备是足够充分的。”

但在死亡面前,这些检查和准备显得苍白无力。

富力的说辞还有不会破坏保护区范围内的红树林。但海南当地媒体《南国都市报》近日报道,海南富力地产已经因此至少吃到过4张罚单,还有施工负责人被追究刑责。

据澎湃报道,早在第一轮中央环保督察期间,海南富力破坏红树林的情况就曾被关注,且富力红树湾宣传中的锦标级高尔夫球场也未向政府部门提出用地申请。

无论是伤亡事故,还是破坏保护树木,都暴露出富力心急如焚。

2018年,富力已经负债2963亿元,净负债率高达184.1%。进入2019年债台加高,一季度累计新增借款243亿,超过2018年末公司净资产的20%。

富力表示,将积极拓展商业物业的资产证券化,包括二季度通过酒店资产包在市场融资,REITs等。2018财报显示,富力今年预计销售超过200个项目,可售资源超过3000亿。

但远水解不了近渴。富力今年已经发行四次短期融资券,募集到的48亿元主要用于偿还到期的超短融资券、金融机构借款,这就是拆东墙补西墙。

这样的拮据窘迫,与2017年7月斥资近两百亿收购万达77家酒店、成为“全球最大豪华酒店业主”的意气风发相比,已是大相径庭。

当时人们还称赞富力命好,捡了一个大便宜。

现在看,便宜并不是那么好占的。

低调的李思廉和张力,命一直都挺好。

上世纪90年代,香港商人邓智仁败走北京玫瑰园,虽然他以精明著称,但是依然沦陷在内地社会关系复杂的房地产业。

与资产数亿的邓智仁相比,李思廉做国内贸易赚的是小钱,但他也想到内地楼市淘金。香港大佬们的财富神话让有野心的后来人总是对房地产充满憧憬。

李思廉的幸运在于,结识了熟谙“内情”的广州天河区前公务员张力。

1988年,“十万人下海南”开始炒地皮,深圳现代企业有限公司更名万科。捧着铁饭碗但心思活络的张力辞职下海搞装修,这对筹建过酒店和白云区政府办公楼的他来说是熟门熟路。

1992年的春风最先拂过房地产,碧桂园、雅乐居、合生创展均成立于这一年。到了1993年上半年,“房地产热”已席卷全国,一夜间涌现6000多家新公司,“华南五虎”第四虎富力也诞生了。

在邓智仁接手北京玫瑰园的同时,相识4年的李思廉和张力拿出全部身家2000万元成立了富力前身广州天力。这些钱在香港也就炒炒楼,但在内地,如果快进快出,能开发楼盘做大Boss。

富贵险中求,他们决定“搏一搏”。张力做“前锋”,负责项目开发和工程管理;李思廉做“后卫”,负责财务和市场营销。

当时,广州政府要求污染企业搬离市区,张力敏锐地意识到这是一个在市区获取低价土地做住宅的好机会。

绰号“豹子头”的张力,敢打敢拼。公司第一个项目富力新居建在一块没人要的化工厂地皮上,“那块地靠着煤厂,又挨着铁路,没人敢买,就我们敢买”。

冒险成功了。

当时市场上都在做高端豪宅和写字楼,正好缺少普通住宅。富力新居3000多元一平,但很快就销售一空,他们成功掘到第一桶金。

1995年,张力再次孤注一掷,绷紧神经,以分期付款的方式买下了广州铜材厂和同济化工厂地块的地皮。富力资金原本不支持这种大运作的,一旦销售不佳,资金链就会断裂。

结果“命好”,拿到地后1个月开工、2个月卖楼、8个月交楼,不仅付款顺利,而且赚得盘满钵满。这就是让他们在广州扬名立万的富力广场。

此后,富力在旧改道路上勇往直前。截至2001年末,他们完成了10个项目旧厂改造,面积超过250万平方米,广州甚至流传“每一根烟囱的倒下,都有富力的一份功劳”。

“旧改大王”也需要人事巧妙安排。

例如,请来广州天河区教育局建材科长周耀南出任副总经理,天河区副区长风向阳担任工程部经理,曾任建行广州分行天河支行副行长的郑尔城担任独董……

营销高手李思廉则让楼盘封顶的时候就已经卖出八九成。自1999年起,富力连续三年销售额冠绝广州,位于“华南五虎”之首。

“小富即安”不是张力和李思廉的性格,进取的富力开始向外扩展。

旧改有良好的社会关系作保障,走出广州,富力就得靠资本说话。2002年,富力力压潘石屹,斥资32亿拿下北京广渠门东五厂地块。

这是富力第一次被全国关注。此时,他们有了一个更宏伟的规划。虽然依靠“内地特色”发家,但有一半港商基因的富力要引进香港富豪的成功经验。

成功让人自信。

2004年博鳌房地产论坛上,本来很少说话,而且谦逊的李思廉意外地怼了老江湖王石。

王石说,商业地产项目很难取得较高比例和长期的融资支持,如果搞出租型商业地产而自身没有资金实力,则必死无疑;如果搞出售型商业地产,则会遇到经营管理上的致命麻烦。

此时,富力开始大规模进军商业地产,而且是租售并举。他们表示要学习新鸿基,以商业物业来平衡住宅物业可能出现的风险。

因此,李思廉在博鳌说,商业地产模式并不是只有王董事长说的一种,“你(王石)放心,我们一定会做得很好”。

带着这种自信,富力开启了新一轮的冒险之旅。

在珠江新城CBD建设中,富力前后拿下16块地,把这里变成了“富力之城”。到2007年,他们已布局上海、天津、成都等11个核心城市,而且住宅和商业两手抓。

富力学习大佬,但却没有大佬的雄厚资金,只有通过高负债、高杠杆获取“超能力”,也为日后埋下祸根。2005年,富力净负债率只有20.5%,2007年就蹿涨到139.5%。

无论是新鸿基的郭家还是长江实业的李嘉诚,做什么地产都注重现金流和资金储备,忌讳使用高杠杆。债务扩张的富力照虎画出的虎,多少有些纸糊的。

造成富力资金链紧张的另一个原因是:别人用杠杆做高周转、低成本的住宅产品;富力却反其道而行之,用杠杆重仓低周转、高成本的商业地产。

不过,激进是当时房企流行的做法,无论是老牌国企万科,还是后起之秀恒大、碧桂园都是高歌猛进,因为当时的楼市热火朝天,没有人察觉到危机临近。

2007年,富力的协议销售额达到161亿元,仅次于万科、绿地和中海。李思廉当时没想到,全国第四会是富力的最高峰。他本来还要挑战万科,争做全国第一。

2008年金融危机呼啸而至,所到之处哀鸿遍野。高杠杆将富力抛得更高,但落势也更猛。上一年,他们和深圳鼎力以47亿拍到佛山地王,因无力按时缴清土地款,2.4亿元保证金被罚没。

被传濒临破产的富力一直在努力自救,例如紧跟万科降价、暂停大型商业项目开发、一些商业地产转公寓项目……但三十余项目在建的富力惯性太大,刹不住车。

据媒体报道,富力当时的目标是“撑过明年”。一向“命好”的富力也真的获得命运垂怜,“四万亿计划”将它和众多小伙伴从悬崖边上拉了回来。

富力对商业地产是真爱。此后,它虽然减少了发展新投资物业,但加大了已建成投资物业的运营和投入。

不过,这并没有带给富力预期的收益和现金流,酒店业务更是长期处于亏损状态,而一门心思在住宅狂奔的恒大、碧桂园,却将自己抛得越来越远。

做惯了老大,怎能甘心做小弟?从2013年起,富力再次启动开始二轮扩张。

这次,富力没有坚持学港商,而是选择随风跟进:进军二三线城市、重仓海南、到海外捞金……

但现在回头看,富力又是踏错了步点。结果,二三线城市销售乏力,错过了一线城市暴涨,还碰上了海外市场遇冷和海南“最严调控”。

与此同时,这些高杠杆扩张又导致净负债率再次节节升高。

2014年,富力再度走到生死边缘,又是依靠政府救市才又活了过来。

真是一步错,步步错,进退都失据。这也导致富力身上的好运发生了变化。从最初的助其飞得更高,到勉强维生。

不过,万达出售77家酒店让富力看到了另一种“出人头地”的可能,做不了房地产老大,至少可以做酒店大亨。

一些媒体将富力今日困境归结于2017年7月那场“世纪交易”,但实际上,它只是雪上加霜。

2016年,富力的负债总额已经达到1796亿,净负债率上升到159.9%,比2008年金融危机爆发时还要高。而从2012年起,它的经营性现金流就一直为负。

在融创与万达的并购协议里,76家酒店作价335.95亿,最终富力接手时却是77家酒店199.06亿,因此人人称赞李思廉是砍价高手。但以富力当时的财务状况来说,这还是一个奢侈的价格。

更令人意外的是,当时的富力还在四面出击当大款:除了收购万达酒店,还多次在伦敦置业、收购恒基兆业,去年初还接盘海航海南大英山CBD部分项目。

为了能熬过严酷的冬天,别人纷纷主动降杠杆降负债,甚至断臂求生,富力却带着迷之自信凶狠前进,将资金链拉扯到极致,颇有“不成功则成仁”的架势。

富力最大的希望是回归A股。它准备近期向证监会申请IPO,拟发行不超过10.7亿股,募集资金规模不超过350亿元。不过受到大环境影响,它此前十年五次申请都失败了。

为了尽可能延缓危机爆发,富力加快了融资频率。根据《长江商报》报道,去年富力公开发债超过20次,融资500亿元以上。4月初,他们又宣布今年拟融资600亿。

受市场调控和金融去杠杆影响,富力的融资成本不断上涨,去年超过52亿元,同比增加212%。这蚕食它的盈利能力,也让它难以被资本市场高估。

在高杠杆、高负债的重压下,必然要求高周转,这或许也是富力项目近两年事故不断的原因。

不过,富力的两位创始人依然很乐观,至少表面上看是如此。

在2018年度业绩发布会上,李思廉说:“成为世界最大的豪华酒店业主,感觉很好,起码自己在出差的时候,可以受到特别的关注。”

被问到富力是否有类似“活下去”的公司策略时,他则回应道,那是郁亮开玩笑,万科肯定能活下去,他是提醒大家活下去。

今年初,融资环境放宽,楼市在3月还出现了一个小阳春,富力似乎又可以平稳着陆了。但进入4月,国家再次重申“住房不炒”,楼市又开始下行。

如果下行继续,活下去,对富力,也许就不只是玩笑了。