1979年,深圳西部的小渔村蛇口打响了改革开放“第一炮”,上百辆拖拉机、挖掘机开近海岸线,填海建港开展得如火如荼。

 

压抑已久的激情如同喷涌的火山岩,倾泻而出。响应时代号召,神州大地的弄潮儿将目光瞄准了南国。

 

不甘平庸的年轻人王石,坐上了广深列车,在改革前沿深圳,依靠倒卖玉米赚了300万,干上了房地产生意。

 

冯仑、潘石屹、王功权、易小迪、刘军、王启富等六人,则把坐标放在了独立建省的海南。兄弟六人拼凑了3万块,注册了一家房地产公司,不过两年时间就获利3000万。

冯仑、潘石屹等人南下淘金

 

风云变幻之间,时代的潮水左右流转,有人在琅琊榜上留下了印记,有人则消失于茫茫人海中。

 

01

 

八九十年代,改革的春风吹拂着南国大地,带着梦想和激情的弄潮儿们涌进房地产行业,全国第一批房地产企业如雨后春笋般出现,粤系房企引领着中国地产风向。

 

在王石、潘石屹等先行者耕耘地产行业之时,大时代的宠儿们也在积攒着自己的第一桶金。

 

20岁出头的朱孟依凭借三寸不烂之舌,说服梅州市政府出地,出资兴建了留隍镇商业街,通过收租获利颇丰。

朱孟依

 

年轻的张力在广州做了几年工程,农民出身的杨国强则刚刚当上佛山顺德北滘建筑工程公司的法定代表人兼经理。中山的陈卓林则带着家族兄弟,在三乡经营着一个规模可观的家具厂。

陈卓林

 

而后来华南五虎中势头最猛的许家印,那会儿还在舞阳钢铁厂的钢板缝里找问题。

 

1992年,邓小平南巡发表重要讲话,为当时低迷的经济形势提振士气。这一年,海南全省的房地产投资高达87亿元,海口地价一年狂涨60倍。

 

地产行业的繁荣极大地刺激了身居广东的商人们,已经完成资本原始积累的他们纷纷入局。

 

那一年,陈卓林家族成立了雅居乐。包工头朱孟依转型地产开发,在香港创办合生创展。

 

得益于顺德碧桂园股东退股,主业原本是建筑承包的杨国福毅然接盘,扛着碧桂园往前走。34岁的许家印则辞去当了7年的车间主任,南下广州。

年轻的许家印曾是车间主任

第二年,干了5年多装修工程的张力,和在香港做金融的李思廉惺惺相惜。两人合伙,出资2000万创办了广州天力房地产公司,也就是富力的前身。

张力和李思廉

 

至此,华南五虎中四虎已出山,静待恒大聚首。

 

 

02

 

1993年的中国一片肃杀,国十六条的出台和银行资金调控,让海南房地产遭遇史无前例的重创。

 

喧嚣过后,泡沫破裂,留给海南的是600多栋烂尾楼,18834公顷闲置土地,800亿积压资金和四大银行300亿坏账。

海南房地产泡沫

 

但这一切并不影响广东房地产商人的热情。

 

桃园结义后的张力和李思廉兄弟俩动作迅猛,拿着2000万创业资金,开启了广州第一次“造城运动”。从1994年介入广州荔湾区嘉邦化工厂旧改项目以来,富力在旧厂改造这块儿一马当先。

 

昔日的原广州铜材厂、同济化工厂、建材厂等一众老厂房,纷纷摇身变成富力开发的地产项目。

 

富力造城的功夫有多强?业界流传着这样一个说法“每一根烟囱的倒下,都有富力的一份功劳”。

 

广州50公里以外的顺德,初涉房地产的佛山商人杨国强过得并不顺心。4000套房地产别墅只卖出3套。

 

眼看项目就要亏在手里,自诩是农民出身的杨国强,只能托关系找“文化人”帮忙解决,时任新华社记者的王志纲帮忙出主意。

碧桂园

 

在一番考察后,王志纲提议在楼盘附近兴建一家贵族国际学校,通过吸引有钱人家子女就读,来带动家长买房定居。

 

思索再三,杨国强采纳建议,并招揽北京名校景山学校在佛山顺德开办广东分校。

当时并不富裕的杨国强甚至花大手笔做广告,打出“邓小平孙子都入读景山”的名头。

 

这一招非常奏效,碧桂园项目被抢售一空。经此一役,郊区低价拿地、建设配套造城,也成为了杨国强典型的销售套路。

 

另一厢,陈卓林治下的雅居乐,在中山开发了第一个地产项目:雅居乐花园。政商关系雄厚的朱孟依瞅准了广州城区扩张的商机,提前在广州郊区囤积大量农田,当时人送外号“朱老农”。

雅居乐花园

 

事实证明,朱孟依的选择没错。不久广州城区扩张,番禺、天河东圃等郊区变身城区,朱孟依从中获益颇丰,合生创展也借此快速崛起。

 

在华南四虎高歌猛进的同时,许家印还在一家名为“中达”的贸易公司当办公室主任。邓小平的南巡讲话让他意识到房地产行业还会有第二春。

 

1994年的国庆节,许家印带上一部标致车,跟司机、出纳、业务人员等4个人,踌躇满志地来到了广州,成立了一家名为鹏达的房地产公司,为当时的中达老板开辟广州的房地产市场。

 

鹏达在广州搞的第一个房地产项目,名叫“珠岛花园”。在当时以大户型为主流的广州楼市,这个主打“小面积、低价格”策略的项目迅速成为一匹黑马,还未发售就轰动市场,首期项目很快脱销。

许家印创造“珠岛效应”

 

尽管还是职业经理人,这个项目的运作过程,已经开始打上许家印的烙印。

 

快点,快点,再快点——珠岛花园项目需要的108个要盖的公章,当年全部搞定。而“当年开工,当年销售,当年售罄……”等“八个当年”令快速有效的执行力在珠岛花园项目中被发挥得淋漓尽致。

 

在珠岛项目之前,许家印并没有接触过房地产。“连什么是容积率我都不懂,就这么边学边干起来了。”这是他为老板操盘的第一个项目,却让老板狂赚上亿。

 

1997年5月1日,许家印与中达老板做了一次改变自己命运的深谈。他感激老板的知遇之恩,话也说得极为坦诚:

 

“人是有价值的,什么样的人、什么样的水平、什么样的贡献,就一定要有什么样的待遇。不然,从管理上来说,是留不住人的。”

 

当时许家印的工资一个月才3000多元,但老板死活不给加薪。他后来回忆说,假如有10万一年管温饱,自己就不会去想创业了。

 

小许同志决意不再屈居人下,自己单干创办了恒大。

 

1997年,恒大开发的第一个楼盘金碧花园,开售2小时就抢售一空,销售额突破8亿。

 

03

 

1998年中国正式结束了“福利分房”政策,商品房逐渐成为主流,这一年也被视为中国房地产市场化元年。

 

这一年,王石领导下的万科继续盘踞上市房企第一的宝座,不过在广州地区,合生创展才是老大。当时万科在全国五大城市的利润总和,还抵不过合生创展在广州一地的利润。

合生创展

 

在广州,能在规模上和合生创展叫板的,是华南五虎中的另一虎——富力。自1999年起,驶入快车道的富力连续五年斩获广州销冠的荣誉。姗姗来迟的恒大则位列广州地产十强。

 

在顺德深耕多年后,杨国强驾驶着碧桂园的战舰,开向了富力、合生创展和恒大的大本营广州。

 

低调进入广州后,杨国强开始批量引进外部职业经理人,当时负责广州市场策划的经理就一次性找了12人,8男4女,内部称之为杨国强的“十二门徒”。

凭借职业经理人制度和低价花园洋房模式,碧桂园后期发力,迎头赶上。杨国强也成了广州同行口中“那个可怕的顺德人”。

杨国强

即使是改革先行地,但广东终究是南国一隅,想要更大的天地,则必须开疆扩土。

 

1999年,朱孟依率先北上。富力、雅居乐等粤系房企紧随其后。

 

两年时间内,合生创展在北京签下5500亩土地,总开发面积达370万平米。及至2002年,合生创展的销售额突破百亿,成为内地首家百亿房企,一时风头无二。

 

21世纪之初的中国房地产市场欣欣向荣,一切都如想象中那么美好。热火朝天的工地上,身着工装、头戴头盔的建筑工人们脸上挂满笑容。

 

努力就有回报,在歌舞升平中,粤系房企一次又一次地刷新了销售记录。

 

 

04

 

然而,盛宴总有散席之时。

 

2008年初,一场百年一遇的大雪侵袭南方,寒意来袭。5月,天府之国的一场地震更是让13亿国人陷入沉默。席卷全球的金融危机,让房地产行业哀鸿遍野。

 

2008年大雪侵袭南方

 

富力47亿佛山地王被退,负债率高达140%;谋求上市的恒大撞上金融风暴,资金缺口高达120亿。

 

受黄光裕案牵连,朱孟依整整消失了9个月,银行停止放贷,失去掌门人的合生创展走到了生死关头。

 

覆巢之下,焉有完卵。

 

为了度过难关,各大房企纷纷降价、搞联展优惠,回笼资金。

 

IPO失败后,不甘心的许家印奔波在香港。在港三个月,他每个星期都要和香港四大家族之一的郑裕彤吃一两次饭。

郑裕彤、刘銮雄等人资助许家印

不管多忙,他都会准时要到郑家打牌,和英皇集团主席杨受成、华人置业董事长刘銮雄等香港富豪锄大地、斗地主,牌桌一支常常是一个通宵。

 

牌友即朋友,苦苦支撑的许家印不久迎来了翻盘的机会。郑裕彤牵头和刘銮雄、杨受成等人投资入股恒大,把处于鬼门关上的恒大给拉了回来。

 

一年后,恒大成功挂牌港交所、一雪前耻。当晚许家印在香港湾仔香格里拉酒店席开了50桌,庆祝成功上市。

恒大成功上市

 

在郑裕彤等香港富豪的助力下,恒大的股票备受追捧,公开发售超额46倍。成功上市的许教授,也凭借422亿资产,首登内地首富的宝座。

 

 

05

 

上世纪八九十年代是港剧的鼎盛时代,黄日华、苗侨伟、汤镇业、刘德华和梁朝伟等五个小生,合称“TVB五虎”,象征着港剧的黄金时代。

TVB五虎

 

彼时,黄日华、苗侨伟和汤镇业三人凭借精湛的演技、俊朗的外形,势头正猛;而梁朝伟和刘德华两人则稍为逊色。

 

岁月沉浮,谁能想到,日后黄、苗、汤三人会因为家庭、情感绯闻等因素逐渐隐退,而梁、刘二人却活成了娱乐圈的常青树。

 

历史总是惊人的相似,相同的戏码在华南五虎的发展轨迹上再次上演。

 

多灾多难的2008年,成为华南五虎发展的分水岭。

 

在经历180亿的销售最高峰后,合生创展开始走下坡路,五年三换总裁,让这家老牌房企的战略决策朝令夕改。到了2014年,昔日的华南五虎之首彻底掉队,百强榜单中再无朱孟依。

 

2009年,得益于政府4万亿救市政策的刺激,陈卓林押注海南清水湾,预售目标不过10亿的清水湾意外爆火,最终热卖64亿,一跃成为全国明星楼盘。

海南清水湾

 

清水湾的胜利让雅居乐迷失了方向。

2011年以来,陈卓林带着团队走遍云南,试图复制清水湾的神迹,但开盘就卖几十亿的神话没有再次出现,旅游地产驶入迷雾之中。

 

更让人糟心的是,2014年一场史无前例的政商大案,将雅居乐彻底推进风暴眼。经此一役,雅居乐元气大伤,只能凭借昔日的荣光,勉强和后起之秀同台竞争。

雅居乐和陈卓林元气大伤

 

时代的轮盘转了一轮又一轮,庄家换了一波又一波。

 

没人会想到,当初华南五虎的吊车尾恒大会有今天的成就。2010年恒大销售额高达527亿,高瞻远瞩的许教授果断拿出一个亿,买断了广州足球俱乐部的所有股权。

 

一年后,广州恒大从中甲升入中超,首个赛季就夺得中超冠军,上演“凯泽斯劳滕神话”。

在许家印重金打造下,接连引进世界名帅里皮和穆里奇、孔卡等足坛名将的恒大一发不可收拾,联赛实现中超7连冠,并两次斩获亚冠冠军。

恒大亚冠夺冠

 

“支持中国足球,买恒大的房子去。”

这句话当年流传于广州恒大球迷的口中。

 

在恒大足球的光环作用下,恒大地产高歌猛进,文化、粮油、金融等业务遍地开花。赚得盆满钵满的许老板也是常年盘踞在首富宝座上,还光荣地当上了人大代表。

 

06

 

许家印的成功,给了张力、李思廉极大的刺激。

 

2008年金融风暴后,侥幸逃生的富力,过早地将宝压在了商业地产上,由此错过了中国住宅的黄金10年。

 

眼看着许家印节节攀升,张力和李思廉两人便走上了人云亦云的糊涂道路。许家印搞足球,张力就弄一个富力足球俱乐部;恒大涉足医疗大健康,富力就兴建广州富力国际医院。

富力足球

 

碧桂园在马来西亚弄了个森林城市,富力就依样画葫芦,跟着搞了个富力公主湾……

 

西施固然美若天仙,但东施效颦,只会徒增笑耳。

 

2017年万达遭遇股债双杀,受政策管制,王健林不得不断臂求生,抛售旗下77家酒店资产。

 

在这场“世纪交易”中,临近签约,富力还在以买白菜的方式突然砍价,让王健林勃然大怒,当场怒摔酒杯。

富力接盘万达77家酒店

 

可惜的是万达的便宜不是那么容易就能占的,张力和李思廉两人还是搬起石头砸了自己的脚。没能好好消化万达酒店资产的富力,2019年偿债资金缺口超过300亿。

 

古往今来曰宇,四面八方曰宙。格局者,胸中之宇宙尔。

 

纵然富力曾经贵为华南五虎之首,但张力和李思廉两人的格局还是差了那么一点点意思。

 

说到格局,张李二人还要好好向杨国强学习。

 

从佛山顺德发家,27年间,杨国强广纳英才,凭借海量的土地储备、高周转模式稳打稳扎,2018年全年销售额高达7287亿,坐稳房企第一把交椅。

 

对于这番骄人成绩,杨老板可没有骄傲。

他在公开场合上强调,做事情的不是自己,钱也不是自己的,所做的一切都是为了社会更美好。

 

“我只是一个农民,只不过是运气好赶上了改革开放。”

 

参考资料:

地产风声:粤系房企江湖:风从南边来

丽尔摩斯:华南五虎沉浮录

石头侃房:地产界“华南五虎”的进与退!