lyonel feininger,Gaberndorf II

文/吕韬

多事之秋,注意力都被贸易问题吸引。

不怕打,中国底气在国内,转型改革是根本。

关于改革,最近有件大事,影响之大,覆盖之广,前所未有,不该被“埋没”。特此趁端午佳节,专门拿出来谈一谈,望檀香知晓。

6月5日,据澎湃新闻,自然资源部网站发布消息显示,日前,《自然资源部2019年立法工作计划》印发。

在2019年立法工作安排中,出台类项目共10件,《土地管理法实施条例》赫然在列,且归属于“拟报国务院发布”子版块。

这意味着什么?《土地管理法实施条例》有望于2019年正式出台!

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事关8亿人 20年未有!

兹事体大,不得不说!

《城乡中国》作者,北京大学国家发展研究院周教授曾说,征地制度的改革将是中国经济的下一个增长极!

(图片来自檀香炫^^亮)

新政法规草案《土地管理法实施条例》最让人侧目的是征地制度的变化,条例明确:我国集体经营性建设用地将不再走“必须国有”流程,而是可以直接入市!

农村集体经营性建设用地征地变化,最大的受益者无疑是农民。

国家统计局《2018年国民经济和社会发展统计公报》中显示,2018年年末,全国大陆总人口139538万人,中国常住人口城镇化率为59.58%,户籍人口城镇化率为43.37%。

按常住人口算,有5.6亿人身在城市,心在农村,按户籍人口算有7.9亿人是属于身心都在农村。

无论那个维度计算,集体经营用地直接入市,辐射面都将数以亿计。

数亿农民,为了这一刻等了20年!

1987版土地管理法中,曾有允许城镇居民用集体土地盖住宅的内容,但前提是需要政府批准,且补偿相关费用。

1999版土地管理法,不但删除了87版中允许城镇居民使用集体用地盖住宅的条款,而且明确规定:从事非农业建设必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地。

其后,2004年《土地管理法》三修,关于集体建设用地征地流程,“先国有,再入市”的内容不曾有实质变化。

说来也巧,1999版土地管理法修改之前一年(1998年),恰好是中国住房商品化元年。

从1998年开始,中国楼市(包括住宅和土地市场)开启了20年黄金期。

20年后,住房不炒,一城一策,传统楼市往日光辉再难重演,相信数亿农民将会享受到新的制度红利!

实际上,已经有不少农民率先享受到了制度变化带来的大礼包!

2016年,银监会和国土资源部联合印发了《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》,有15个市(县)作为试点地区;

2017年,国土资源部决定将农村集体经营性建设用地入市试点地区由原有15个县(市、区)扩大为33个县(市、区)。

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万亿红包雨 淅沥沥下个不停!

上述试点地区,获益几何?

自然资源部部长陆昊去年12月表示,33个试点一共入市土地1万余宗,面积9万余亩,总价款约257亿元;办理集体经营性建设用地抵押贷款228宗、38.6亿元。

几年前,曾有学者统计称全国大约有4000万亩存量集体经营性用地(官方未有数据)。

如果按照自然资源部9万亩土地总价款257亿元进行计算,4000万亩集体经营用地的价值将是:11.4万亿!

惊喜还在后面!

前文提到的集体建设用地入市,主要是“工转工”,也就是经营转经营,而非“工转民”,也就是集体经营用地转为住宅用地入市。

“工对民”,其实也在路上。

2017年8月21日,国家出台《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都等13个城市作为试点,试水集体用地转租赁住房,初步探索“工转民”。

2019年1月16日,租赁住房试点扩编,福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市被吸纳进来。

根据现有的案例,和住宅相关的集体用地,相对价格确实高出不少。

10月22日,上海松江区出让集体用地,用于租赁住房,出让面积20166.7平方米,成交价格约1.25亿元。

算下来,1.25亿元30亩,单价416万每亩。

(图片来自檀香炫^^亮)

这和之前自然资源部公布的257亿总价,9万亩,单价28万每亩,单价增值近15倍。

即便上海寸土寸金,15倍的溢价也非常可观。

更进一步,除了“集体转租赁”,北京已经出现“集体转住宅”的案例。

北京市规划和自然资源委12月27日披露文件,集体建设用地区级统筹大兴区瀛海镇3幅地块使用权挂牌出让,均用于建设共有产权住房,总挂牌起价达54.18亿元,总面积20.32万平方米。

按照起拍价计算,每亩地的价值是1777万元。

相比于上海的租赁用地,又增加4倍左右的价值。

这一波制度红利最大的受益者是我们农民,但相对而言,不同地区的农民享受到的红包大小可能会有所区别。

越靠近大城市、核心城市,农民手里的集体用地可探索的场景就越多。

毕竟未来城镇化的方向是大城市化,在大城市人地矛盾长期存在,土地稀缺性大,价值也就多。

发改委4月份的超级文件透露出的指导思想,尊重规律,“抓大放小”,允许收缩型城市,和土地改革一脉相承。

就事论事是第一步,由此及彼做延伸,意义更大!

土地改革,给农民发红包,其实还影响到中国经济另外两个维度。

一个维度是房地产市场。

中国经济转型,核心要素就是摆脱地产依赖,住房不炒。要做到这一点,需要土地供应做支撑,但不仅于土地供应。

过往经验,面粉贵过面包,土地价格走俏,成了住宅价格走高的助推器。

现在,农民集体用地,用于租赁或者共有产权,在供应住宅用地的同时,也在从价格因素上,直接控制房价起落,一石二鸟。

未来,当中国越来越多的城市有条件的时候,可能都会模仿深圳,重组楼市,真正进入,住房不炒,居住要住的新时代。

另一个维度是内需。

(图片来自檀香计兵)

中国经济转型往哪里转?往消费转,往内需转。

而消费真正崛起,不在一二线,在三四线。

拼多多横空出世,让人看到三四线巨大的消费潜力。如若土地红包下发,几亿人的购买力会大大提振。配合国家拉动内需,刺激消费的政策优惠,中国经济的韧性、独立性会更强,增长潜力也会进一步释放。

宝剑锋从磨砺出,梅花香自苦寒来!

5000年风风雨雨都过来了,未来柳暗之后,定是花明,花明之后,自是那山丹丹开花、红艳艳!

楼市,将迎来20年未有之新局面。土地流转,将成为下一块宝库!想知道,你家会不会在楼市新时代脱颖而出吗?