lyonel feininger,Gaberndorf II

文/呂韜

多事之秋,注意力都被貿易問題吸引。

不怕打,中國底氣在國內,轉型改革是根本。

關於改革,最近有件大事,影響之大,覆蓋之廣,前所未有,不該被“埋沒”。特此趁端午佳節,專門拿出來談一談,望檀香知曉。

6月5日,據澎湃新聞,自然資源部網站發布消息顯示,日前,《自然資源部2019年立法工作計劃》印發。

在2019年立法工作安排中,出台類項目共10件,《土地管理法實施條例》赫然在列,且歸屬於“擬報國務院發布”子版塊。

這意味着什麼?《土地管理法實施條例》有望於2019年正式出台!

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事關8億人 20年未有!

茲事體大,不得不說!

《城鄉中國》作者,北京大學國家發展研究院周教授曾說,征地制度的改革將是中國經濟的下一個增長極!

(圖片來自檀香炫^^亮)

新政法規草案《土地管理法實施條例》最讓人側目的是征地制度的變化,條例明確:我國集體經營性建設用地將不再走“必須國有”流程,而是可以直接入市!

農村集體經營性建設用地征地變化,最大的受益者無疑是農民。

國家統計局《2018年國民經濟和社會發展統計公報》中顯示,2018年年末,全國大陸總人口139538萬人,中國常住人口城鎮化率為59.58%,戶籍人口城鎮化率為43.37%。

按常住人口算,有5.6億人身在城市,心在農村,按戶籍人口算有7.9億人是屬於身心都在農村。

無論那個維度計算,集體經營用地直接入市,輻射面都將數以億計。

數億農民,為了這一刻等了20年!

1987版土地管理法中,曾有允許城鎮居民用集體土地蓋住宅的內容,但前提是需要政府批准,且補償相關費用。

1999版土地管理法,不但刪除了87版中允許城鎮居民使用集體用地蓋住宅的條款,而且明確規定:從事非農業建設必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地。

其後,2004年《土地管理法》三修,關於集體建設用地征地流程,“先國有,再入市”的內容不曾有實質變化。

說來也巧,1999版土地管理法修改之前一年(1998年),恰好是中國住房商品化元年。

從1998年開始,中國樓市(包括住宅和土地市場)開啟了20年黃金期。

20年後,住房不炒,一城一策,傳統樓市往日光輝再難重演,相信數億農民將會享受到新的制度紅利!

實際上,已經有不少農民率先享受到了制度變化帶來的大禮包!

2016年,銀監會和國土資源部聯合印發了《農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款管理暫行辦法》,有15個市(縣)作為試點地區;

2017年,國土資源部決定將農村集體經營性建設用地入市試點地區由原有15個縣(市、區)擴大為33個縣(市、區)。

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萬億紅包雨 淅瀝瀝下個不停!

上述試點地區,獲益幾何?

自然資源部部長陸昊去年12月表示,33個試點一共入市土地1萬餘宗,面積9萬餘畝,總價款約257億元;辦理集體經營性建設用地抵押貸款228宗、38.6億元。

幾年前,曾有學者統計稱全國大約有4000萬畝存量集體經營性用地(官方未有數據)。

如果按照自然資源部9萬畝土地總價款257億元進行計算,4000萬畝集體經營用地的價值將是:11.4萬億!

驚喜還在後面!

前文提到的集體建設用地入市,主要是“工轉工”,也就是經營轉經營,而非“工轉民”,也就是集體經營用地轉為住宅用地入市。

“工對民”,其實也在路上。

2017年8月21日,國家出台《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》,確定北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、瀋陽、成都等13個城市作為試點,試水集體用地轉租賃住房,初步探索“工轉民”。

2019年1月16日,租賃住房試點擴編,福州、南昌、青島、海口、貴陽等5個城市被吸納進來。

根據現有的案例,和住宅相關的集體用地,相對價格確實高出不少。

10月22日,上海松江區出讓集體用地,用於租賃住房,出讓面積20166.7平方米,成交價格約1.25億元。

算下來,1.25億元30畝,單價416萬每畝。

(圖片來自檀香炫^^亮)

這和之前自然資源部公布的257億總價,9萬畝,單價28萬每畝,單價增值近15倍。

即便上海寸土寸金,15倍的溢價也非常可觀。

更進一步,除了“集體轉租賃”,北京已經出現“集體轉住宅”的案例。

北京市規劃和自然資源委12月27日披露文件,集體建設用地區級統籌大興區瀛海鎮3幅地塊使用權掛牌出讓,均用於建設共有產權住房,總掛牌起價達54.18億元,總面積20.32萬平方米。

按照起拍價計算,每畝地的價值是1777萬元。

相比於上海的租賃用地,又增加4倍左右的價值。

這一波制度紅利最大的受益者是我們農民,但相對而言,不同地區的農民享受到的紅包大小可能會有所區別。

越靠近大城市、核心城市,農民手裡的集體用地可探索的場景就越多。

畢竟未來城鎮化的方向是大城市化,在大城市人地矛盾長期存在,土地稀缺性大,價值也就多。

發改委4月份的超級文件透露出的指導思想,尊重規律,“抓大放小”,允許收縮型城市,和土地改革一脈相承。

就事論事是第一步,由此及彼做延伸,意義更大!

土地改革,給農民發紅包,其實還影響到中國經濟另外兩個維度。

一個維度是房地產市場。

中國經濟轉型,核心要素就是擺脫地產依賴,住房不炒。要做到這一點,需要土地供應做支撐,但不僅於土地供應。

過往經驗,麵粉貴過麵包,土地價格走俏,成了住宅價格走高的助推器。

現在,農民集體用地,用於租賃或者共有產權,在供應住宅用地的同時,也在從價格因素上,直接控制房價起落,一石二鳥。

未來,當中國越來越多的城市有條件的時候,可能都會模仿深圳,重組樓市,真正進入,住房不炒,居住要住的新時代。

另一個維度是內需。

(圖片來自檀香計兵)

中國經濟轉型往哪裡轉?往消費轉,往內需轉。

而消費真正崛起,不在一二線,在三四線。

拼多多橫空出世,讓人看到三四線巨大的消費潛力。如若土地紅包下發,幾億人的購買力會大大提振。配合國家拉動內需,刺激消費的政策優惠,中國經濟的韌性、獨立性會更強,增長潛力也會進一步釋放。

寶劍鋒從磨礪出,梅花香自苦寒來!

5000年風風雨雨都過來了,未來柳暗之後,定是花明,花明之後,自是那山丹丹開花、紅艷艷!

樓市,將迎來20年未有之新局面。土地流轉,將成為下一塊寶庫!想知道,你家會不會在樓市新時代脫穎而出嗎?