低出生率並不能代表二胎出生率也低。

想要換房的朋友都開始慢慢發現了一個現象,那就是三居的單價開始高了起來。
既然決定了生二胎,那麼對房產上的壓力也可能早就在計劃之內。

開放二胎以來,看好二胎出生率的人並不多,畢竟在生活壓力不斷增大的當代社會中,養一個孩子都費勁,更何況養兩個?

近日,一些城市也陸續公布了2019年上半年出生人口的相關數據,也呈現出意料之中的下降趨勢。
比如:
● 河北省平泉市統計局數據顯示,今年上半年新出生人口中二胎及以上數量佔比兩年基本持平。
● 延安市統計局發布消息稱,該市人口出生率在經歷2016年的波動上升、2017年掉頭向下後,2018年人口出生率為2014年“二孩”政策實施以來新低。
這些數據,似乎更是印證了普遍二胎生育意願不強烈的事實。
但二胎出生率下降真有那麼恐怖?
出生率低≠二胎出生率低
在我國人口出生率開始下滑的這些年,無論是專家學者還是普通民眾,都對生育率低下的現實憂心忡忡。
我們發現,自二胎政策放開後,人口出生率確實有所上升。
首先我們來看一下這幾年的人口出生率數據:
從圖表中我們不難看出,自全面二孩開放後的2016年,明顯迎來了生育高峰。
就算生育率開始拐頭向下的2017年,也遠高於2010-2015這五年的人口出生率,可見二胎功不可沒。
除此之外,二胎在整個新出生人口中的佔比其實並不低:在2017年的出生人口中,二孩佔50%以上,比2016年提高了10個百分點!
所以,大家認為新生人口數量下滑其實是新生兒總量,如果沒有二胎政策的支持,2017年的新生兒就沒有50%的二胎補充,這樣算起來,新生兒數量僅僅只有800多萬。
可見,低出生率並不能代表二胎出生率也低。而大量的二胎出生,對未來的樓市也將產生深刻的影響。
大戶型開始搶手
今年樓市的金融作用被削弱後,已逐漸進入穩定期,如果說未來還有什麼能對樓市的價格和成交產生明顯的影響,那就只有最原始的需求——自住了。
最近一些想要換房的朋友都開始慢慢發現了一個現象,那就是三居的單價開始高了起來。
在我們以往的認知中,平米越大單價一般會越便宜,但如今,二者之間的差距正在慢慢縮近。
除了市場價格外,在成交套數上也有很明顯的變化,據克爾瑞八月發布的成交數據顯示:一線城市購房需求集中在剛需和剛改,二房、三房產品成交佔比超過70%。
與2018年相比,複式產品成交熱度明顯回升。
二線城市改善需求成交異常活躍且還在加速釋放,三房產品穩中有升佔比超五成,四房成交佔比升至17.5%。
三四線城市追求舒適大戶型的改善購房更普遍,三、四房合計佔比近80%。
從上圖可以很明顯的看出今年上半年一二三線城市的大戶型成交套數漲幅驚人。
大戶型一直是炒房客所避諱的,這幾年各地對於二套調控又很嚴的情況下,我們依舊能看到這樣的市場數據不能不讓人心驚。
可見,第一批二胎對樓市的影響已經正式開始。
但在需求和成交增長的同時,樓市裡大戶型的供給情況並不樂觀。
供給挑戰
在過去,我國實行着嚴格的計劃生育政策,每個家庭基本都是一個孩子,所以一套兩室的房子夠住。
在商品房剛開始萌芽發展時,建造的老房子戶型都很小,大小也比現在的單身公寓大不了多少,但是還是設計成兩室一廳的房子,內部空間局限性很大。
隨後在樓市高速發展的這些年,剛需群體一直是樓市的主要購買人群,大部分剛需買首套房時手裡都拿不出太多錢,因此能一步到位直接買大戶型的並不多。
為了滿足剛需的需求,開發商在做戶型配比時就側重於受眾人群廣、銷量好的戶型,於是大量的小戶型開始產生,一般是以兩居為主。
為了滿足大家的需求,戶型也越來越緊湊,在一些房產資源緊缺的城市,有的小區甚至以單身公寓為主。
但如今,二孩政策的開放,無疑對原有的戶型配比是一個挑戰。
畢竟二胎政策全面放開後,大戶型房源將不再是改善型購房者的”專利”,此類戶型將會受越來越多的剛需或剛改的購房者關注。
在二胎出生人口不斷增多、人們關注度增加的情況下,原有戶型配比顯然會造成如今大戶型的緊缺。
雖然這幾年也有一些開發商在抓緊推出改善型樓盤,但面對來勢洶湧的需求,很可能還是會有一段青黃不接的時間,從而導致大戶型價格走高。
需求挑戰
很多人會好奇生二胎的到底是哪些人。
75年一直到85年前的出生的人,都算是幸運的,因為房價在2012年之前並未出現如此瘋狂的暴漲。
由於當時房價還不算高,因此每月還貸壓力並不大,這群人很多都幸運地買上了房子。
隨着75後,80後們逐漸成了公司中堅力量,收入不斷提高,在二胎放開的刺激下,不少人感覺自己有能力再養一個,所以在生二胎的人群佔比中,他們是主力。
從下圖中我們不難發現,2016年陡增的出生人口無異於新一輪的嬰兒潮。
而根據這一批二胎出生的小高潮來看,如今這批孩子已經到了三四歲,而在這個階段是跟孩子分床睡的最佳年齡,可以說到了不得不置換大戶型的關口了。
再加上前面提到的2017年超過50%的二胎生育率,未來大戶型的需求還會進一步走高。
這一批二胎父母,大部分於樓市低點入場,自然有多餘的資金再置換或購置,再加上經濟實力並不弱,既然決定了生二胎,那麼對房產上的壓力也可能早就在計劃之內。
但隨着育齡人群年齡不斷向下移,85後、90後基本上沒有享受過地產紅利,面對最迫切需要的居住需求,和不斷走高的大戶型房價,很可能給二胎父母造成新一輪的壓力。
而置換的壓力,極有可能讓二胎的生育率在短短几年內釋放完。所以要想讓二胎出生率可持續發展,還有很長的路要走。
  

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