两组数据值得关注。第一个,截至10月底,中国香港已经出现36起购房违约案例,而去年全年仅出现9起。同比激增4倍;第二个,房价9月“单月急摔”,下跌幅度1.44%,创2016年3月以来最大跌幅。

原因何在?有人说是太平洋对岸“加息”造成的。鄙人不这么看。你想啊,那头“加息”都好几轮了,香港楼市怎么可能一点反应没有,从2016年3月单边上涨到2018年7月?因此,用加息解释今年的表现根本说不通。实际上,在过去两年里,香港楼市一直被一个重大利好推举着,这个利好是一座大桥。这座桥10月23日刚刚开通,就是连接香港、珠海、澳门的那座。大桥开通的那一天,舆论一片沸腾,唱多楼市的声音不绝于耳。然而,香港楼市偏偏就在大桥开通的前一个月出现了明显的阶段性拐点。为什么?

1.大桥引发升值的想象力是巨大的。但是,这个预期早在两年前就有了反应。否则,香港楼市不可能逆“加息周期”发生单边行情。伴随着利好的邻近,香港房价长势如虹。与此同时,今年6月至9月,珠海香洲区地价同比上涨20.29%。这也同样可以说明,大桥推动价格走高的能量巨大。不过,当利好真正降临的时候,舆论高调唱多,价格走势恰恰相反。

2.十年前,新加坡仁恒地产曾力排众议花巨资投资珠海,当初的珠海并不被外界看好,但是仁恒掌门人钟声坚对外反复强调大桥的升值效应。事后来看,那一笔“重注”下对了。投资房地产投的是预期,等预期真正兑现的时候,回报率就到摸到了峰值。这个时候,是收割季,而不是播种季!大桥的特殊地位,让自媒体不能充分展开。我能说的是,围绕这个利好,楼市价格的变化确实符合资本市场的一般规律。

今年以来,香港楼市与“利好”逆向而行,不是怪象,而是正常现象。对资本规律视而不见,是看不清楼市本质的。

通过香港楼市表现反观内地调控,也是一个道理。7月31日重要会议之后,“坚决遏制上涨”被广而告之,调控力度上升到绝对高度。实际上,深圳有关方面6月份就已公开表示,房价经过20个月小幅下跌,调控已经交出满意答绝……正当全社会都以为楼市调控还会持续加码的时候,到了10月30日的重要会议上,不提楼市了;主流舆论明确指出不要盲目看衰楼市;北京供地也集中反弹了……楼市的本质是货币现象,既然如此必然遵循金融规律。接近政策面的机构,往往暗赌预期,等政策明朗之时,就到了市场接近或者提前反转的时刻。凡是跟着“公开政策”琢磨楼市风向的人,节奏都是错的,参考的价值并不大。真正有价值的研究一般不会提前披露……应该说明白了吧。